結論：相続したアパートのサブリースを、そのまま続けることはダメではありません。管理の手間が少なく、毎月決まったお金が入る、親が選んだ安心な仕組みです。ただ、サブリースは親と会社が結んだ約束で、中身を知らないまま引き継ぐ方がとても多いです。私なら、続ける前に契約書を読み、受け取るお金の見直し・修繕の受け持ち・やめたくなったときの決まりを家族で確かめておきます。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- 親から引き継いだサブリース契約で、確かめておきたいこと
- 続ける・見直す・売るを比べるための材料のそろえ方
- アパートをだれが引き継ぐかを、兄弟でどう話すか
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。「まだ何も決まっていない」という方も大丈夫です。
こんにちは。一般社団法人 士業会 代表理事の松本 淳一です。「どうしてダメなのですか？」シリーズでは、相続でよくいただく疑問に、私の考えをそのままお話ししています。
今回の疑問は「相続したアパートのサブリース、そのまま続けてはダメなのですか？」です。サブリースとは、会社がアパートをまとめて借り上げ、オーナーに毎月決まったお金を払う仕組みのことです。親が元気なころから続いていて、毎月お金も入ってくる。管理も会社がしてくれる。だから、親が亡くなったあともそのまま続ければいい。そう考えるのは自然なことです。不動産の仕事に40年近く携わってきた私が、この疑問にどう答えるかをお話しします。
サブリースをそのまま続けるのは、ダメではありません
はじめにお伝えしておきます。サブリースをそのまま続けることは、まちがいではありません。
親が選んだ仕組みには、理由があります
親がサブリースを選んだのは、入居者を探したり、家賃を集めたりする手間を減らしたかったからかもしれません。空き部屋があっても毎月のお金が大きく変わらない安心感も、親にとって大切だったのでしょう。その気持ちは尊重したいところです。
遠くに住む子どもには、助かる面もあります
相続した子どもがアパートから遠く離れて暮らしていると、自分で入居者の対応をするのは大変です。会社に任せられることは、大きな助けになります。会社には会社の立場があり、オーナーとの約束を守って動いてくれています。
それでも、中身を知らないまま続けるのは心配です
私が「一度確かめましょう」とお話しするのは、サブリースが親と会社の間の約束で、引き継いだ人がその中身を知らないことが多いからです。
受け取るお金は、ずっと同じとは限りません
サブリースの約束には、受け取るお金を見直す時期や決まりが書かれていることがあります。親のころと同じ金額がずっと続くと思っていたら、見直しの話が来て驚いた、ということもあります。契約書でどう決まっているかを確かめておくことが大切です。
修繕の費用は、だれが受け持つのでしょうか
建物の修繕や設備の入れ替えを、オーナーと会社のどちらが受け持つかも、契約によって違います。古いアパートほど修繕は増えていきます。思わぬ出費にならないよう、受け持ちを確かめておきます。
やめたくなったときの決まりも、大切です
いずれ売りたい、建て替えたいと思ったとき、サブリースをどうやめられるかは契約によって違います。オーナーの側からやめるのが簡単ではないこともあると言われます。くわしい扱いは先生に確認しながら、決まりを知っておきましょう。
まず、サブリースの契約書を家族で読む
私が相談を受けたときに、ご家族と一緒に確かめることを表にまとめました。分かるところから書き出していきましょう。
| 確かめること | どこで分かるか | 確かめたあとにすること |
|---|---|---|
| どこの会社と結んでいるか | 契約書、毎月の入金の記録 | 会社の担当と連絡先を家族で共有する |
| 毎月受け取るお金と見直しの決まり | 契約書、会社からのお知らせ | 見直しの時期を書き出しておく |
| 修繕や設備の受け持ち | 契約書、これまでの修繕の記録 | この先かかりそうな修繕を会社に聞く |
| 契約の期間とやめるときの決まり | 契約書 | 売る・建て替える場合の扱いを先生に確認する |
| 受け取る口座と名前 | 通帳、会社への届け出 | 引き継ぐ人が決まったら、会社に手続きを聞く |
契約書が見つからなくても、あわてなくて大丈夫です
親の書類から契約書が見つからなくても、毎月の入金の記録から会社が分かります。会社に事情を伝えれば、契約の中身を教えてもらえることもあります。
会社の担当の方とも、早めに話しておきます
オーナーが亡くなったことを会社に伝え、引き継ぎの段取りを聞いておきます。アパートを相続したときに確かめたい契約と収支は賃貸アパートを相続したら、最初に確認したい契約と収支でもまとめています。
サブリースのことは、アパートのこの先とつながっています
サブリースを続けるかどうかは、契約だけの話ではありません。アパートをこの先どうするかと、深くつながっています。
続ける・見直す・売るを、並べて比べます
今の約束のまま続ける、会社と話して中身を見直す、サブリースのまま売る道を探す、などいくつかの道があります。持ち続けるか売るかの比べ方は相続した収益不動産は持ち続けるべき？売却と比較する数字でもお話ししています。
だれが引き継ぐかで、考え方が変わります
兄弟のうちだれがアパートを引き継ぐのか、みんなで持つのかによって、サブリースの考え方も変わります。引き継ぐ人が決まらないまま会社とやりとりが続くと、話がややこしくなりがちです。
私なら、こう進めます
では、松本ならどうするか。一つの考え方としてお話しします。
まず、契約書を家族みんなで同じように見ます
一人だけが中身を知っている状態にせず、兄弟みんなで同じ契約書を見ます。分からない言葉は書き出しておき、会社や先生に聞きます。
会社に、この先の見通しを聞きます
受け取るお金の見直しの予定や、この先かかりそうな修繕を、会社の担当の方に聞いておきます。会社の話は大切な材料として聞き、家族で比べる材料にします。
決めるのは、材料がそろってからにします
続けるか見直すかは、材料がそろってから家族で決めます。名義のことは司法書士の先生、税金のことは税理士の先生に確かめながら進めます。
士業会では、こんなふうにお手伝いします
士業会は、違う専門の仲間がワンチームになって、一人の相談者の問題を一緒に考える団体です。
まず代表の私、松本がお話を伺います
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。アパートの持ち方や売り方の考え方は私の長年の経験から、契約のことや名義のことは先生方に確かめながら、一緒に整理していきます。
続けることも、売ることも前提にしません
私たちは、サブリースを続けることも、やめることも前提にしません。ご家族にとっていちばん良い道を、一緒に考えます。「契約書を見てもよく分からない」という段階でも、気軽にお話しください。
よくある質問
サブリースは、親が亡くなったら自動で終わるのですか？
契約によって違います。多くの場合、すぐに終わるとは限らないので、契約書と会社の説明で確かめましょう。
サブリースの会社に、親が亡くなったことを伝えたほうがいいですか？
私なら伝えます。受け取るお金の口座や連絡先が変わることもあるので、引き継ぎの段取りを聞いておくと安心です。
受け取るお金が下がると言われました。
まずは契約書で見直しの決まりを確かめ、会社に理由を聞きましょう。そのうえで、続ける・見直す・売るを家族で比べます。
サブリースがついたままでも、アパートは売れますか？
売れることもありますが、買う人にとっての見え方が変わります。売り方は家族の考えと契約の中身をそろえてから考えます。
兄弟で相続した場合、だれが会社とやりとりすればいいですか？
窓口を一人決めておくと話が進みやすくなります。ただし、決めることは兄弟みんなで同じ情報を見て決めましょう。
遠方に住んでいても相談できますか？
はい。お電話やフォームからのご相談も受け付けています。まずは状況をお聞かせください。
まとめ
相続したアパートのサブリースを、そのまま続けるのはダメではありません。管理の手間が少ない、親が選んだ安心な仕組みです。
ただ、受け取るお金の見直し、修繕の受け持ち、やめたくなったときの決まりは、契約によって違います。だから私なら、続ける前に契約書を家族みんなで読み、会社にこの先の見通しを聞き、材料がそろってから続けるか見直すかを決めます。
「サブリースのことも、アパートのこの先も、何から考えればいいか分からない」という段階でも大丈夫です。まずはお話をお聞かせください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
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