結論：家賃収入があっても、手元のお金が減っていくことはあります。それは、「税金の計算の上の利益」と「実際に手元に残るお金」が、同じではないからです。私なら、相続したアパートを、この2つの見方で並べて確かめます。どちらか一方だけを見ていると、気づいたときにはお金が足りなくなっていることがあるからです。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- 相続したアパートで、1年間に実際に手元に残るお金
- これから10年の修繕・ローン・税金の見通し
- 持ち続けるか売るかを考える材料のそろえ方
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。親の確定申告の書類があれば、お持ちください。
「毎月家賃は入っている。なのに、なぜか通帳のお金が減っていく」
相続したアパートで、こうしたことが起きることがあります。
2つの見方があります
1. 実際に手元に残るお金
入ってきたお金から、実際に出ていったお金を引いたものです。
- 入るお金：家賃、共益費など
- 出るお金：管理の費用、固定資産税、保険、修繕費、ローンの返済（利息も元金も）、税金
2. 税金の計算の上の利益
税金を計算するときの利益です。ここが、手元のお金とずれる理由です。
- ローンの元金の返済：実際にはお金が出ていきますが、税金の計算では経費になりません（利息は経費になります）
- 建物の値下がり分（減価償却）：実際にはお金は出ていきませんが、税金の計算では毎年経費として差し引けます
なぜ、手元のお金が足りなくなるのか
建物の値下がり分として差し引ける金額は、建物の年数によって決まっていて、いずれ差し引けなくなります。
一方、ローンの元金の返済は続きます。すると、税金の計算の上では利益が大きくなって税金が増えるのに、手元にはお金が残らない、ということが起こります。
相続したアパートは、親が建てた当時からの年数を引き継ぐので、相続した時点で、この差し引きがもう終わりに近いこともあります。
修繕のためのお金も考える
屋根や外壁、給排水設備などの大きな修繕は、何年かに一度、まとまった費用がかかります。
修繕のためにお金を積み立てていても、積み立てた時点では経費になりません。家賃が入っている年に、将来の修繕のためのお金を取り分けておくことが大切です。
私なら、2つを並べて確かめます
不動産の仕事に40年近く携わってきて、私が見てきたのは、家賃収入があるから大丈夫と思っていたのに、修繕とローンの返済と税金が重なって、お金が足りなくなった大家さんの姿です。
だから私は、相続したアパートについて、次のことを並べます。
- 1年間に実際に手元に残るお金
- 税金の計算の上の利益と、かかる税金
- 建物の値下がり分を、あと何年差し引けるか
- ローンの残りと、返し終わる時期
- これから10年のあいだに必要になりそうな修繕
これを見ると、「今は黒字でも、数年後に苦しくなる」といったことが、前もって分かります。
私なら、チームで見通しを立てます
アパートのお金の見通しは、税金の計算は税理士、修繕と家賃の見通しは不動産、ローンの相談は金融機関、名義は司法書士と、いくつもの分野が重なります。
もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけて、2つの見方で見通しを立ててから、持ち続けるか売るかを考えます。
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとって一番よい道を一緒に考えます。
よくある質問
Q. 親の確定申告の書類があります。役に立ちますか？
A. とても役に立ちます。家賃収入や経費、建物の値下がり分の計算などが分かります。捨てずに取っておき、専門家に見てもらってください。
Q. 赤字になりそうなら、すぐに売った方がいいですか？
A. すぐに決める必要はありません。見通しを立てたうえで、修繕、家賃の見直し、ローンの相談、売ることなどを比べて決めましょう。
まとめ
家賃収入があっても、手元のお金が減っていくことはあります。税金の計算の上の利益と、実際に手元に残るお金の2つを並べて見ることが大切です。
あなたの側に立つチームと一緒に、これから先の見通しを立てましょう。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
→ 持ち続けるか売るかの比べ方は「相続した収益不動産は持ち続けるべき？」のコラムもあわせてご覧ください。
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