相続した収益不動産は持ち続けるべき？売却と比較する数字

結論：収益不動産を持ち続けるか売るかは、「毎月の家賃」と「今売った値段」を比べても分かりません。私なら、「持ち続けた場合」と「今売った場合」を、同じものさし——たとえば10年間で手元に残るお金——にそろえて比べます。

「親のアパートを相続した。毎月家賃が入るから、持っていた方がいい気もする。でも、売った方がいいという人もいる」

収益不動産を相続した方の多くが、この迷いを抱えます。

比べにくい理由

持ち続けると、毎月少しずつお金が入ってきます。売ると、一度にまとまったお金が入ります。

入ってくる時期も形も違うので、そのままでは比べられません。まず同じ期間で、手元に残るお金を並べてみます。

持ち続けた場合に見る数字

• 1年間の家賃収入：満室を前提にせず、空室も見込んだ金額
• 1年間に出ていくお金：管理会社の費用、固定資産税、保険、修繕、ローンの返済など
• 1年間の手取り：収入から支出や税金を引き、実際に残る金額
• 将来の大きな修繕：屋根や外壁、給排水設備など、何年後にいくらかかりそうか
• 10年後などに売るときの手取り：将来の売却価格から費用、税金、その時点のローン残額を引いた金額

ローンの元本返済は現金の支出ですが、不動産所得の必要経費とは扱いが異なります。手取りの試算と税金の計算は分けて確認します。

今売った場合に見る数字

• 売れる値段の目安：入居者がいるまま売るか、空けてから売るかなどの条件による違い
• 売るときの費用：仲介の手数料、担保を消す手続きの費用など
• 売ったときの税金：取得費や、適用できる特例があるか
• ローンの残り：売却代金から返す金額

同じものさしで比べる

たとえば、次のように考えます。数字は説明のための仮定です。

• 今売った場合：費用・税金・ローン返済後に手元に残るお金が3,000万円
• 10年持ち続けた場合：毎年の手取り200万円×10年で2,000万円。別途、大きな修繕に500万円。10年後に売って費用・税金・そのときのローン返済後に残るお金が1,500万円。合計3,000万円

この仮定では、10年間持ち続けても、手元に残るお金の合計は今売る場合と同じです。その間の管理の手間や空室の可能性も考える必要があります。実際には家賃、修繕、将来の売値は変動しますし、今受け取るお金と10年後のお金の価値も同じではありません。この計算だけで結論を出さず、複数の見通しで比べましょう。

もちろん、場所や建物によっては、持ち続けた方が多く残ることもあります。大切なのは、同じものさしで比べてみることです。

数字のほかに考えたいこと

不動産の仕事に40年近く携わってきて、数字と同じくらい大切だと思うのが、次のことです。

• 大家さんの役目を誰が担うのか。その人の負担は続けられるか
• 相続人が何人かいる場合、収入と手間の分け方にみんなが納得できるか
• 相続税を納めるためのお金が必要ではないか

数字で得に見えても、家族の誰かが無理をする形では、長く続きません。

私なら、チームで数字をそろえます

売れる値段と家賃の見通しは不動産、税金は税理士、名義と担保は司法書士、家族の取り決めは弁護士と、いくつもの分野が重なります。

もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけて、数字を同じものさしにそろえてから決めます。

士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとって一番よい道を一緒に考えます。

よくある質問

Q. 利回りが高いと聞きました。持ち続けた方がいいですか？

A. 利回りは家賃だけから計算した見かけの数字のこともあります。出ていくお金や空室、将来の修繕まで含めて、実際に手元に残るお金で比べましょう。

Q. 売る時期で、税金は変わりますか？

A. 相続した不動産の売却に関わる税の特例には、相続税を納めた場合の取得費加算など、期限や要件のあるものがあります。適用できるか、売る時期を決める前に税理士へ確かめましょう。

まとめ

収益不動産を持ち続けるか売るかは、同じ期間の手取りにそろえて比べることが大切です。そして、数字のほかに、大家さんの役目を誰が担うのか、家族が納得できるかも考えてください。

あなたの側に立つチームと一緒に、数字をそろえてから決めましょう。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

→ 相続した直後に確かめることは「賃貸アパートを相続したら」のコラムもあわせてご覧ください。