結論：相続した実家の土地にアパート建築をすすめられて、建てることを考えるのは、ダメではありません。空いた土地を生かす一つの道です。ただ、アパート建築は大きな借入れと長い年月の大家の仕事がついてくる選び方です。私なら、すすめられた話だけで決めず、売る・貸す・そのまま持つと並べて比べ、家族の気持ちと、この先だれが大家を続けるかまで確かめてから決めます。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- アパート建築の話を聞いたときに、確かめたいこと
- 売る・貸す・そのまま持つを並べた比べ方
- だれを味方につけて、どの順番で考えるか
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。「まだ何も決めていない」という方も大丈夫です。
こんにちは。一般社団法人 士業会 代表理事の松本 淳一です。「どうしてダメなのですか？」シリーズでは、相続でよくいただく疑問に、私の考えをそのままお話ししています。
今回の疑問は「相続した実家の土地、アパート建築をすすめられたら建ててはダメなのですか？」です。親が亡くなり、実家は空き家になった。そこへ、建築の会社や銀行から「この土地にアパートを建てませんか」というお話が届く。家賃が入る、土地が生きる、と聞くと心が動くものです。不動産の仕事に40年近く携わってきた私が、この疑問にどう答えるかをお話しします。
アパート建築を考えるのは、ダメではありません
はじめにお伝えしておきます。相続した土地にアパートを建てるという選び方は、まちがいではありません。
空いた土地を生かす、一つの道です
だれも住まない実家をそのままにしておくと、手入れや税金の負担だけが続きます。土地を生かして家賃が入る形にしたいと考えるのは、とても前向きな考え方です。
すすめる会社には、会社の立場があります
アパート建築をすすめる会社は、建物を建てることが仕事です。会社には会社の立場があり、それ自体は悪いことではありません。ただ、建てるかどうかを最後に決めるのは、土地を引き継いだご家族です。
アパート建築の前に、立ち止まって確かめたいこと
私が「並べて比べてから」とお話しするのは、アパート建築が、あとから簡単にはやり直せない選び方だからです。
大きな借入れと、長い年月がついてきます
アパートを建てるには、多くの場合、大きな借入れが必要になります。返していくのは何十年という長い年月です。入居者が思ったように入らない時期があっても、返済は続きます。
この先、だれが大家を続けるのか
アパートを持つと、入居者の対応、修繕、お金の管理など、大家としての仕事が続きます。いまの家族だけでなく、その次の代までだれが引き継ぐのかを考えておきたいところです。家賃収入があっても赤字になる仕組みは家賃収入があっても赤字になる？修繕費と借入れを含めた見方でもまとめています。
兄弟の共有の土地なら、全員の気持ちが要ります
土地を兄弟で引き継いでいる場合や、まだ分け方が決まっていない場合は、一人の判断で建てることはできません。名義のことは、司法書士の先生に確かめておきます。
売る・貸す・建てる・そのまま持つを並べてみます
私が相談を受けたときに、ご家族と一緒に並べている比べ方を表にまとめました。
| 選び方 | よいところ | 気をつけたいところ |
|---|---|---|
| アパートを建てる | 家賃が入る形にできる | 借入れと大家の仕事が長く続く |
| 土地や家を売る | 手入れや税金の負担から離れられる | 実家を手放す気持ちの整理が要る |
| 家のまま貸す | 大きな建築費をかけずに始められる | 家の傷み具合によって修繕が要る |
| 駐車場などにする | 建物を建てずに土地を使える | 場所によって借り手が見つかりにくい |
| しばらくそのまま持つ | 決めるまでの時間がとれる | 手入れと税金の負担が続く |
建てる話だけを、一つだけで見ないようにします
すすめられた話は、どうしてもその一つだけが目に入ります。私なら、売る場合、家のまま貸す場合と並べて、手間とお金と家族の気持ちを比べます。比べてみて、やはり建てるのがよいと思えるなら、それは納得した選び方です。
収支の見通しは、厳しめに見ておきます
家賃の見込み、借入れの返済、修繕の費用。見通しは、うまくいったときだけでなく、入居者が少ないときのことも考えて見ておきます。相続した収益不動産の比べ方は相続した収益不動産は持ち続けるべき？売却と比較する数字でもお話ししています。
税金のことは、税理士の先生に確かめます
建てる場合と売る場合では、税金の考え方も変わります。細かい決まりは、税理士の先生に確かめながら考えます。
私なら、こう進めます
では、松本ならどうするか。一つの考え方としてお話しします。
まず、ご家族の気持ちを伺います
私なら、まず「この土地をこの先どうしたいですか」とお聞きします。親の思い出のある土地を残したいのか、負担を減らしたいのか。気持ちが分かってから、選び方を並べます。
土地の値打ちと、使い道を一緒に見ます
土地の広さや道路との関係、まわりの様子から、売れる見込みや貸せる見込みを、私の長年の経験からお伝えします。アパートに向いている土地かどうかも、一緒に考えます。
決める前に、先生に確かめます
名義のことは司法書士の先生に、税金のことは税理士の先生に、必要に応じて確かめながら進めます。急いで決める必要はありません。家族が納得できるまで考えましょう。
士業会では、こんなふうにお手伝いします
士業会は、違う専門の仲間がワンチームになって、一人の相談者の問題を一緒に考える団体です。
まず代表の私、松本がお話を伺います
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。建てるか建てないかを決めるのはご家族です。私たちは、選び方を並べて比べるお手伝いをします。
売る・残すの両方を、同じ目線で考えます
士業会では買取という方法もご用意していますが、買取を前提にはしません。建てる、貸す、売る、そのまま持つ。どの道がご家族にとって一番よいかを、一緒に考えます。
よくある質問
相続した土地にアパート建築をすすめられました。建ててもいいですか？
ダメではありません。土地を生かす一つの道です。ただ、大きな借入れと長い大家の仕事がついてくるので、売る・貸す・そのまま持つと並べて比べてから決めると安心です。
アパート建築の収支は、どう見ればいいですか？
うまくいったときだけでなく、入居者が少ないときや修繕が必要なときのことも考えて、厳しめに見ておきましょう。
兄弟で引き継いだ土地でも、アパートを建てられますか？
共有の土地や分け方が決まっていない土地は、一人の判断では建てられません。名義のことは司法書士の先生に確かめましょう。
建てるか売るかで、税金は変わりますか？
考え方が変わることがあります。細かい決まりは、税理士の先生に確かめてください。
すすめられた話を断りにくいときは、どうすればいいですか？
急いで決める必要はありません。「家族で話し合ってから」と伝え、ほかの選び方と並べて比べる時間をとりましょう。
士業会には、どうやって相談すればいいですか？
お電話か、ホームページの無料相談フォームからお気軽にどうぞ。まず代表の松本がお話を伺います。
まとめ
相続した実家の土地にアパート建築をすすめられて、建てることを考えるのは、ダメではありません。空いた土地を生かす一つの道です。
ただ、アパート建築は、大きな借入れと長い年月の大家の仕事がついてくる、やり直しのききにくい選び方です。だから私なら、すすめられた話だけで決めず、売る・貸す・そのまま持つと並べて比べ、家族の気持ちと、この先だれが大家を続けるかまで確かめてから決めます。
「話を聞いたけれど、どう考えればいいか分からない」という方も、まずはお話をお聞かせください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
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