結論：ダメではありません。名義変更の前に売る話を始め、値段の目安を聞いたり、不動産会社に相談したりするのは、よくある進め方です。ただ、私なら、買う人と約束をする前に、だれの名義にするかを家族で決め、名義を整える段取りを先生に確認しておきます。売る話と名義の話の順番がずれると、せっかく見つかった買い手を待たせてしまうことがあるからです。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- 名義を整えることと、売る話を進める順番
- だれの名義にするかを、家族で決める考え方
- 売る前に確かめておきたい、家族の考えと実家の状態
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。「売るかどうか、まだ迷っている」という方も大丈夫です。
こんにちは。一般社団法人 士業会 代表理事の松本 淳一です。「どうしてダメなのですか？」シリーズでは、相続でよくいただく疑問に、私の考えをそのままお話ししています。
今回の疑問は「相続した実家、名義変更の前に売る話を進めてはダメなのですか？」です。親が亡くなり、実家はだれも住む予定がない。それなら早めに売りたい。でも、名義はまだ亡くなった親のまま。名義変更の前に売る話を進めてもいいのか、と迷う方はとても多いです。不動産の仕事に40年近く携わってきた私が、この疑問にどう答えるかをお話しします。
売る話を始めること自体は、まちがいではありません
はじめにお伝えしておきます。名義変更の前に、売ることを考え始めるのは、ダメなことではありません。
値段の目安を知ることは、家族の話し合いの材料になります
実家がどれくらいで売れそうかが分かると、「売る」「残す」「だれかが住む」を比べやすくなります。兄弟で分け方を話し合うときにも、同じ値段の目安を見ていると話が進めやすくなります。
早めに動くことで、家が傷む前に考えられます
だれも住まない家は、思った以上に早く傷みます。名義の手続きが終わるまで何も考えないでいると、その間に家の状態が変わってしまうこともあります。早めに売ることを考え始めるのは、筋の通った進め方です。
名義変更の前に売る話を進めるとき、つまずきやすいこと
それでも私が順番を大切にするのは、名義変更の前に売る話だけが先に進むと、あとでつまずくことがあるからです。
売るときには、名義を整えておく必要があります
家を売るときは、買う人に名義を移します。そのためには、まず亡くなった親の名義から、相続した人の名義に整えておく必要があると言われています。名義を整えるには、家族の話し合いや書類の準備が必要で、思ったより時間がかかることもあります。細かい進め方は、司法書士の先生に確認します。
「だれの名義にするか」で、家族の考えが分かれることがあります
売ると決めていても、「いったんだれの名義にするのか」「売ったお金をどう分けるのか」で、兄弟の考えが分かれることがあります。この話がまとまらないうちに買い手が見つかると、話し合いをあわてて進めることになりかねません。
名義の形によって、あとの税金や手間が変わることもあります
一人の名義にするか、兄弟みんなの名義にするかで、売るときの手間や、あとの税金の考え方が変わることもあります。どちらが良いかはご家族によって違いますので、税金のことは税理士の先生に確認します。
順番を表にしてみる
私が相談を受けたときに、ご家族と一緒に確かめる順番を表にまとめました。それぞれ、前に進めてよいこと、待ったほうがよいことを並べています。
| 段階 | 名義変更の前でも進めやすいこと | 名義が整ってからのほうが安心なこと |
|---|---|---|
| 考え始める | 家の状態を見る、値段の目安を聞く | ― |
| 家族で話す | 売る・残すの考えを聞き合う | ― |
| 名義を決める | だれの名義にするかを話し合う | 手続きは先生に確認しながら進める |
| 売り出す | 不動産会社の話を聞いて比べる | 買う人との約束（契約） |
| 引き渡す | 片付けや鍵の準備 | 買う人への名義の移しかえ |
「話を聞く」と「約束する」を分けて考える
私が大切にしているのは、「話を聞く」ことと「約束する」ことを分けて考えることです。不動産会社の話を聞いたり、値段の目安を比べたりするのは、名義変更の前でもかまいません。でも、買う人と約束をするのは、名義を整える見通しが立ってからにします。
名義変更の始め方は、別の記事でもお話ししています
名義を整えるときに何から始めればよいかは、相続した家の名義変更は何から始める？確認したい書類と順番にまとめています。
売る前に、家族で決めておきたいこと
名義のことと一緒に、売る前に家族で決めておきたいこともあります。
本当に売るのか、家族みんなの考えを聞いておく
「売る」と思っているのが自分だけ、ということもあります。兄弟みんなに、売ることについてどう思っているかを聞いておきましょう。思い出のある実家だからこそ、一人ひとりの気持ちを確かめることが大切です。
売ったお金の分け方と、かかる費用の受け持ち
売ったお金をどう分けるのか、片付けや売るまでの費用をだれが立て替えるのか。先に決めておくと、あとでもめにくくなります。名義を親のままにしておくことの心配は、相続した実家、名義を親のままにしておいてはダメなのですか？でもお話ししています。
私なら、こう進めます
では、松本ならどうするか。一つの考え方としてお話しします。
まず、実家の今と家族の考えを並べます
私なら、最初に実家の状態やおおよその値段を見て、売るならどんな売り方がありそうかを確かめます。そのうえで、ご家族それぞれの考えを伺い、「だれの名義にするか」「売ったお金をどう分けるか」を一緒に整理します。
名義を整える段取りと、売る段取りを並べて進めます
名義の手続きは司法書士の先生に確認しながら、売る準備は私の経験から、並べて進めます。買う人と約束をする時期は、名義を整える見通しが立ってからにします。そうすれば、買い手を待たせたり、家族の話し合いをあわてて進めたりせずにすみます。
売ることだけを急がせません
話を進めるうちに、「やっぱり残したい」という気持ちが出てくることもあります。そのときは、立ち止まって比べ直します。売ることありきでは考えません。
士業会では、こんなふうにお手伝いします
士業会は、違う専門の仲間がワンチームになって、一人の相談者の問題を一緒に考える団体です。
まず代表の私、松本がお話を伺います
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。実家の売り方や値段の考え方は私の長年の経験から、名義のことは司法書士の先生、税金のことは税理士の先生に確かめながら、一緒に整理していきます。
名義と売ることを、ばらばらにしません
名義のこと、売ること、税金のこと、家族の気持ち。相続した実家の悩みは、いくつもの話が重なっています。私たちは、それをばらばらにせず、全体を見ながら一緒に考えます。相談は依頼ではありませんので、気軽にお話しください。
よくある質問
名義変更の前に、不動産会社に相談してもいいですか？
はい、大丈夫です。値段の目安を聞いたり、売り方の話を聞いたりするのは、名義変更の前でもかまいません。買う人と約束をするのは、名義を整える見通しが立ってからにしましょう。
名義を整えるには、どれくらい時間がかかりますか？
ご家族の状況や書類の集まり方によって違います。思ったより時間がかかることもあるので、早めに司法書士の先生に確認しておくと安心です。
兄弟みんなの名義にしてから売ってもいいですか？
そういう進め方もあります。ただ、名義の形によって売るときの手間やあとの税金の考え方が変わることもあるので、先生に確認しながら家族で決めましょう。
買い手が先に見つかってしまったらどうすればいいですか？
あわてて約束をせず、名義を整える見通しを確かめてから話を進めましょう。事情を伝えて、待ってもらえるか相談することもできます。
兄弟の一人が売ることに反対しています。
まずは反対する理由を聞いてみましょう。実家の値段の目安や、残した場合の費用など、同じ材料を見て話すと、考えがまとまりやすくなります。
遠方に住んでいても相談できますか？
はい、大丈夫です。お電話やフォームからのご相談も受け付けています。まずは状況をお聞かせください。
まとめ
相続した実家について、名義変更の前に売る話を始めるのは、ダメなことではありません。値段の目安を知ることは家族の話し合いの材料になり、家が傷む前に考えられるという良さもあります。
ただ、売るときには名義を整えておく必要があり、「だれの名義にするか」で家族の考えが分かれることもあります。だから私なら、「話を聞く」と「約束する」を分け、買う人と約束をする前に、名義を整える段取りを先生に確認しておきます。
「売るかどうか、まだ決めきれない」という段階でも大丈夫です。まずはお話をお聞かせください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
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