結論：相続した実家のことを、登記簿を見ないまま家族で話し始めることは、ダメではありません。まずは気持ちを話し合うことも大切です。ただ、実家がだれの名義になっているか、土地はどこまでか、借入れの記録が残っていないかは、思い込みとちがうことがあります。私なら、売る・残すを決める前に、まず登記簿で実家の今の姿を確かめ、家族みんなで同じ情報を見てから話を進めます。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- 登記簿で、実家について確かめておきたいところ
- 名義が思っていたのとちがったときの考え方
- 家族みんなで同じ情報を見ながら、売る・残すを考える段取り
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。「まだ何も決まっていない」という方も大丈夫です。
こんにちは。一般社団法人 士業会 代表理事の松本 淳一です。「どうしてダメなのですか？」シリーズでは、相続でよくいただく疑問に、私の考えをそのままお話ししています。
今回の疑問は「相続した実家、登記簿を見ないまま話を進めてはダメなのですか？」です。実家は父の家に決まっている。昔からそう聞いているし、わざわざ登記簿（とうきぼ）を見る必要はないだろう。そう思って、兄弟で「売るか、残すか」の話を始める方はたくさんいます。登記簿とは、土地や建物がだれの名義になっているか、どんな借入れの記録があるかなどが書かれた、国の記録のことです。不動産の仕事に40年近く携わってきた私が、この疑問にどう答えるかをお話しします。
登記簿を見ずに話し始めるのは、よくあることです
はじめにお伝えしておきます。登記簿を見ないまま実家の話を始めることは、ダメなことではありません。
家族のことは、家族がいちばんよく知っています
実家にだれが住み、だれが手入れをしてきたか。家族の思い出も含めて、実家のことはご家族がいちばんよく知っています。まず家族で気持ちを話し合うのは、自然な順番です。
登記簿という言葉自体、なじみがない方がほとんどです
ふだんの暮らしで登記簿を見る機会は、ほとんどありません。知らなかったからといって、気にする必要はありません。気づいた今から確かめれば大丈夫です。
登記簿を見ないまま進めると、どこで困りやすいのか
それでも私が「話を進める前に、登記簿を見ておきましょう」とお話しするのは、思い込みと記録がちがうことが、意外によくあるからです。
名義が、祖父母のままになっていることがあります
「父の家」と思っていた実家が、登記簿を見ると祖父や祖母の名義のままだった、ということがあります。そうなると、話し合いに加わる家族の範囲が変わることがあり、進め方も変わります。
土地の一部が、別の名義になっていることがあります
家が建っている土地と、庭や通路の土地が分かれていて、一部だけ別の人の名義になっていることもあります。売るときになって気づくと、話が止まってしまいます。
昔の借入れの記録が、残っていることがあります
住宅ローンは終わっているのに、借入れの記録（抵当権など）が登記簿に残ったままになっていることがあります。売るときには整える必要が出てくるので、早めに知っておくと安心です。
登記簿で、確かめておきたいところ
私が相談を受けたときに、ご家族と一緒に登記簿で確かめるところを表にまとめました。むずかしい言葉は、そのままにせず一緒に読み解きます。
| 確かめるところ | 分かること | 気になったときは |
|---|---|---|
| 名義の人 | 今、だれの名義になっているか | 思っていた人とちがえば、司法書士の先生に確認する |
| 名義の割合 | 一人の名義か、何人かの共有か | 共有なら、共有している人を書き出す |
| 土地の数と場所 | 家の土地のほかに、別の土地がないか | 親の書類や固定資産税のお知らせとあわせて見る |
| 借入れの記録 | 抵当権などの記録が残っていないか | 終わった借入れでも、整える方法を先生に確認する |
| 建物の記録 | 建物がきちんと記録されているか | 増築や建て替えをしていれば、記録と合っているか確かめる |
固定資産税のお知らせと、あわせて見ます
毎年届く固定資産税のお知らせには、親が持っていた土地や建物が書かれていることがあります。登記簿とあわせて見ると、見落としに気づきやすくなります。
読みにくいところは、一緒に読み解きます
登記簿には、ふだん使わない言葉が並んでいます。分からないところは、そのままにせず、先生に確かめながら読み解いていきます。
登記簿を見たあとに、名義のことを考えます
登記簿で今の姿が分かったら、次は「この先、だれの名義にするか」を考えます。
だれの名義にするかは、実家のこの先とつながっています
住む人の名義にするのか、兄弟で共有にするのか、売ることを前提にするのか。名義の決め方は、売る・残すの選び方とつながっています。考え方は相続登記・名義変更。私なら、書類を集める前に「誰の名義にするか」を考えますでもお話ししています。
売る話は、名義を整える段取りと一緒に考えます
売るつもりなら、名義を整える段取りも一緒に考えておく必要があります。相続した実家、名義変更の前に売る話を進めてはダメなのですか？もあわせてご覧ください。
私なら、こう進めます
では、松本ならどうするか。一つの考え方としてお話しします。
まず、登記簿を取って、今の姿を確かめます
家族で売る・残すを話し合う前に、まず実家の土地と建物の登記簿を取り、今の名義や借入れの記録を確かめます。話し合いの土台になる、いちばん確かな情報だからです。
家族みんなに、同じ情報を見せます
確かめた内容は、兄弟みんなに同じように見せます。一人だけが知っている情報があると、話し合いの中で気持ちのすれ違いが生まれやすいからです。
思っていたのとちがったら、先生に確認します
名義が祖父母のままだった、知らない土地が出てきた、借入れの記録が残っていた。そんなときは、自分たちだけで判断せず、司法書士の先生に確認しながら進め方を考えます。
士業会では、こんなふうにお手伝いします
士業会は、違う専門の仲間がワンチームになって、一人の相談者の問題を一緒に考える団体です。
まず代表の私、松本がお話を伺います
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。実家の売り方や残し方の考え方は私の長年の経験から、名義や登記のことは司法書士の先生、税金のことは税理士の先生に確かめながら、一緒に整理していきます。
売ることを前提にはしません
私たちは、売ることも、残すことも前提にしません。ご家族にとっていちばん良い道を、一緒に考えます。相談は依頼ではありませんので、「登記簿の見方が分からない」という段階でも、気軽にお話しください。
よくある質問
登記簿は、どこで見られますか？
土地や建物の登記簿は、法務局で取ることができます。取り方が分からないときは、一緒に確かめましょう。
登記簿と、権利証（登記済証）はちがうものですか？
ちがうものです。権利証は家にしまってある書類で、登記簿は国の記録です。今の名義を確かめるには、登記簿を見るのが確かです。
名義が祖父のままでした。どうすればいいですか？
話し合いに加わる家族の範囲や、進め方が変わることがあります。自分たちだけで判断せず、司法書士の先生に確認しましょう。
住宅ローンは終わっているのに、借入れの記録が残っています。
よくあることです。売るときなどには整える必要が出てくるので、早めに先生に確認しておくと安心です。
兄弟に登記簿を見せる必要はありますか？
私なら見せます。家族みんなが同じ情報を見ることが、話し合いをおだやかに進める近道だからです。
遠方に住んでいても相談できますか？
はい。お電話やフォームからのご相談も受け付けています。まずは状況をお聞かせください。
まとめ
相続した実家のことを、登記簿を見ないまま話し始めることは、ダメなことではありません。家族のことは家族がいちばんよく知っていますし、まず気持ちを話し合うのは自然な順番です。
ただ、登記簿を見ると、名義が祖父母のままだった、土地の一部が別の名義だった、借入れの記録が残っていた、ということが意外によくあります。だから私なら、売る・残すを決める前に、まず登記簿で実家の今の姿を確かめ、家族みんなで同じ情報を見てから話を進めます。
「登記簿の見方も、何から確かめればいいかも分からない」という段階でも大丈夫です。まずはお話をお聞かせください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
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