結論：相続した実家に未登記の建物（法務局の記録＝登記に、のっていない建物）があっても、すぐにダメというわけではありません。昔の家では、離れや物置、増築した部分が登記されていないことはよくあります。ただ、そのままにしておくと、売るときや名義を整えるときに手間がかかることがあります。私なら、どの建物が登記されていないかを書き出し、売る・残すを決める前に、登記をどうするかを先生に確認しておきます。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- 実家の未登記の建物や増築部分で、確かめておきたいこと
- 売る・残すを決める前に整えておきたい、名義と記録
- だれに何を確認すればいいかの整理
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。「まだ何も決まっていない」という方も大丈夫です。
こんにちは。一般社団法人 士業会 代表理事の松本 淳一です。「どうしてダメなのですか？」シリーズでは、相続でよくいただく疑問に、私の考えをそのままお話ししています。
今回の疑問は「相続した実家の未登記の建物、そのままにしてはダメなのですか？」です。親が亡くなり、実家の書類を確かめていたら、登記簿にのっている建物と、実際に建っている建物が合わない。離れや車庫、増築した部屋が、記録にのっていないようだ。でも、親はずっとそれで暮らしてきたのだから、このままでいいだろう。そう考える方は少なくありません。不動産の仕事に40年近く携わってきた私が、この疑問にどう答えるかをお話しします。
未登記の建物は、昔の家では珍しくありません
はじめにお伝えしておきます。実家に未登記の建物があるのは、珍しいことではありません。
親の世代では、よくあることでした
昔は、離れや物置を建てたり、部屋を増築したりしても、登記までしないまま暮らしていたご家庭がたくさんありました。親が何かを隠していたわけではありません。
住んでいるだけなら、困らないこともあります
そこに住み続けているだけなら、未登記の建物があっても、ふだんの暮らしで困ることはあまりありません。だからこそ、相続のときまで気づかないことが多いのです。
それでも、そのままにしておくのは心配です
私が「一度確かめましょう」とお話しするのは、相続のあと、実家を売る・残すを決めるときに、未登記の建物が手間になることがあるからです。
売るときに、話が進みにくくなることがあります
買う人や、お金を貸す銀行は、記録と実際の建物が合っているかを気にします。未登記の建物があると、売る前に登記を整えるか、取り壊すかを決める必要が出てくることがあります。
名義を整えるときにも、関わってきます
実家の名義を親から相続した人に変えるとき、未登記の建物をどう扱うかも考える必要があります。名義変更と売る話の順番については相続した実家、名義変更の前に売る話を進めてはダメなのですか？でもお話ししています。
時間がたつほど、分からないことが増えます
いつ、だれが建てたのか。どんな書類があったのか。親が元気なころなら分かったことも、時間がたつほど分からなくなります。兄弟で記憶が食い違うこともあります。
まず、実家の建物と記録を見比べる
私が相談を受けたときに、ご家族と一緒に確かめることを表にまとめました。分かるところから書き出していきましょう。
| 確かめること | どこで分かるか | 確かめたあとにすること |
|---|---|---|
| 登記簿にのっている建物 | 登記簿、法務局 | 建物の数と広さを書き出す |
| 実際に建っている建物 | 現地、写真 | 離れ・物置・増築部分も含めて書き出す |
| 固定資産税の通知にのっている建物 | 毎年届く税金の通知 | 登記簿との違いをくらべる |
| いつ、だれが建てたか | 家族の記憶、昔の書類や写真 | 分かることを書き残しておく |
| 登記をどうするか | 先生への確認 | 売る・残すの考えとあわせて決める |
登記簿と税金の通知を、並べて見ます
登記簿と、毎年届く固定資産税の通知を並べてみると、記録にのっていない建物に気づきやすくなります。登記簿の見方は相続した実家、登記簿を見ないまま話を進めてはダメなのですか？でもお話ししています。
家の写真を撮っておきます
実家の建物を、外から一つずつ写真に残しておきます。先生や家族と話すとき、どの建物の話をしているかがすぐに分かります。
未登記の建物をどうするかは、実家のこの先とつながっています
未登記の建物をどうするかは、登記だけの話ではありません。実家をこの先どうするかと、深くつながっています。
残すなら、登記を整えておくと安心です
実家をしばらく残すなら、登記を整えておくと、次の世代に引き継ぐときに困りにくくなります。整え方は、土地家屋調査士の先生や司法書士の先生に確認します。
売るなら、整えるか、取り壊すかを比べます
売るつもりなら、登記を整えてから売るのか、古い物置などは取り壊すのかを比べます。どちらが良いかは、建物の状態や買う人の考えによって変わります。
兄弟みんなが、同じことを知っておきます
未登記の建物があることを、一人だけが知っている状態にしないことも大切です。兄弟みんなで同じ記録を見てから、この先を話し合いましょう。
私なら、こう進めます
では、松本ならどうするか。一つの考え方としてお話しします。
まず、建物と記録の違いを書き出します
登記簿、固定資産税の通知、実際の建物を見比べて、どこが違うかを書き出します。分からないところは、そのまま「分からない」と書いておきます。
登記をどうするかは、先生に確認します
建物の登記をどう整えるかは、土地家屋調査士の先生、名義のことは司法書士の先生に確認しながら決めます。自分たちだけで判断しないことが大切です。
売る・残すと、一緒に考えます
登記のことだけを先に決めず、実家を売るのか、残すのかとあわせて、家族みんなで考えます。
士業会では、こんなふうにお手伝いします
士業会は、違う専門の仲間がワンチームになって、一人の相談者の問題を一緒に考える団体です。
まず代表の私、松本がお話を伺います
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。実家の売り方や残し方の考え方は私の長年の経験から、建物の登記のことは土地家屋調査士の先生、名義のことは司法書士の先生、税金のことは税理士の先生に確かめながら、一緒に整理していきます。
売ることを前提にはしません
私たちは、売ることも、残すことも前提にしません。ご家族にとっていちばん良い道を、一緒に考えます。「建物が記録と合わないけれど、何から手をつければいいか分からない」という段階でも、気軽にお話しください。
よくある質問
未登記の建物とは何ですか？
法務局の記録（登記）にのっていない建物のことです。離れや物置、あとから増築した部分などに多く見られます。
実家に未登記の建物があるかは、どうやって分かりますか？
登記簿と、毎年届く固定資産税の通知、実際に建っている建物を見比べると気づきやすくなります。
未登記の建物があると、実家は売れないのですか？
売れないとは限りません。ただ、売る前に登記を整えるか、取り壊すかを決める必要が出てくることがあります。
未登記の建物の登記は、だれに頼めばいいですか？
建物の登記は土地家屋調査士の先生、名義のことは司法書士の先生が専門です。士業会では、まず松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。
古い物置だけなら、気にしなくてもいいですか？
建物の種類や状態によって扱いが変わります。売る・残すの考えとあわせて、一度確かめておくと安心です。
遠方に住んでいても相談できますか？
はい。お電話やフォームからのご相談も受け付けています。まずは状況をお聞かせください。
まとめ
相続した実家に未登記の建物があっても、すぐにダメというわけではありません。昔の家では、よくあることです。
ただ、そのままにしておくと、売るときや名義を整えるときに手間がかかることがあり、時間がたつほど分からないことも増えていきます。だから私なら、登記簿と税金の通知と実際の建物を見比べて違いを書き出し、登記をどうするかを先生に確認しながら、実家を売る・残すとあわせて家族で決めます。
「記録と建物が合わないけれど、どうすればいいか分からない」という段階でも大丈夫です。まずはお話をお聞かせください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
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