結論：相続したアパートの空室を、埋まるまで待つのは、ダメではありません。引っ越しの時期によって空くこともあります。ただ、空室が長く続くと、家賃が入らないまま返済や修繕の費用だけが出ていくことがあります。私なら、待つだけにせず、なぜ空いているのかを管理会社と一緒に確かめ、直す・家賃を見直す・売るを並べて、家族でこの先の持ち方を決めます。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- アパートの空室が続くとき、まず確かめたいこと
- 直す・家賃を見直す・売るの比べ方
- だれを味方につけて、どの順番で進めるか
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。「まだ何も決めていない」という方も大丈夫です。
こんにちは。一般社団法人 士業会 代表理事の松本 淳一です。「どうしてダメなのですか？」シリーズでは、相続でよくいただく疑問に、私の考えをそのままお話ししています。
今回の疑問は「相続したアパートの空室、埋まるまで待つだけではダメなのですか？」です。親からアパートを引き継いだ。でも、気がつけばアパートの空室がいくつもある。親のころはいつも満室だったのに、と戸惑う方も多いです。そのうち埋まるだろうと待っていてよいのか。不動産の仕事に40年近く携わってきた私が、この疑問にどう答えるかをお話しします。
空室を待つのは、ダメではありません
はじめにお伝えしておきます。空室があること自体は、どのアパートにも起こることです。
時期によって、空くこともあります
入学や転勤など、引っ越しが多い時期とそうでない時期があります。いま空いていても、時期が来れば入居者が見つかることもあります。慌てて大きなお金をかける前に、少し様子を見るのも一つの考え方です。
親のやり方には、親の理由がありました
親が長く大家を続けてこられたのには、理由があります。入居者との付き合い方、家賃の決め方。親のやり方を大切にしたい気持ちも、よく分かります。
それでも、待つだけにしないほうがよい理由
私が「なぜ空いているのかを確かめて」とお話しするのは、アパートの空室には、待っても埋まりにくい理由が隠れていることがあるからです。
家賃が入らなくても、出ていくお金は続きます
借入れの返済、固定資産税、共用部分の電気代、清掃や修繕の費用。空室があっても、こうした支払いは止まりません。家賃収入があっても赤字になる仕組みは家賃収入があっても赤字になる？修繕費と借入れを含めた見方でまとめています。
建物が古くなると、選ばれにくくなります
まわりに新しいアパートが増えると、古い建物は比べられて選ばれにくくなります。設備や見た目が今の暮らしに合っているかも、確かめておきたいところです。
兄弟で引き継いだなら、負担の分け方も決めます
兄弟でアパートを引き継いだ場合、空室で足りないお金をだれがどう出すのかで、気持ちがすれ違うことがあります。先に話し合っておくと安心です。
アパートの空室の理由を、管理会社と確かめます
私が相談を受けたときに、ご家族と一緒に確かめていることを表にまとめました。
| 確かめたいこと | 考えられる理由 | 私なら考えること |
|---|---|---|
| 問い合わせが少ない | 広告の出し方や家賃が合っていない | まわりの家賃と出し方を見直す |
| 見に来ても決まらない | 部屋の傷みや設備の古さ | 直す費用と効果を比べる |
| 入ってもすぐ出ていく | 住み心地や入居者どうしの事情 | 管理会社に事情を聞く |
| 全体に空室が多い | 建物そのものが古くなっている | 持ち続けるか売るかを比べる |
| まわりにも空室が多い | 地域で借りる人が減っている | この先の見通しを家族で話す |
管理会社に、空室の様子を聞きます
問い合わせはどれくらいあるのか、見に来た人は何と言っていたのか。管理会社は日々の様子を知っています。管理会社と確かめたいことは入居者がいる物件を相続したとき、管理会社と確認したいことでもお話ししています。
お金の出入りを、一枚にまとめます
家賃の入り、返済、税金、修繕。一年分のお金の出入りを一枚の紙にまとめると、空室がどれくらい響いているかが見えてきます。
家賃は、まわりと比べて見直します
親のころに決めた家賃が、今のまわりの家賃と合っていないこともあります。高すぎれば選ばれにくく、低すぎれば収支が苦しくなります。まわりの似た部屋の家賃を管理会社と一緒に見て、今の建物に合った家賃かどうかを確かめます。見直すかどうかは、お金の出入りの表とあわせて家族で決めます。
私なら、こう進めます
では、松本ならどうするか。一つの考え方としてお話しします。
まず、ご家族の気持ちを伺います
私なら、まず「このアパートを、この先どうしたいですか」とお聞きします。親の残したものを守りたいのか、負担を軽くしたいのか。気持ちが分かってから、選び方を並べます。
直す・家賃を見直す・売るを並べます
部屋を直す場合、家賃を見直す場合、売る場合。それぞれの手間とお金と気持ちを並べて比べます。建物の値打ちや売れる見込みは、私の長年の経験からお伝えします。
税金や名義のことは、先生に確かめます
税金のことは税理士の先生に、名義のことは司法書士の先生に、必要に応じて確かめながら進めます。
士業会では、こんなふうにお手伝いします
士業会は、違う専門の仲間がワンチームになって、一人の相談者の問題を一緒に考える団体です。
まず代表の私、松本がお話を伺います
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。空室のことだけでなく、アパートの全体を一緒に整理します。
持ち続ける道も、手放す道も一緒に考えます
士業会では買取という方法もご用意していますが、買取を前提にはしません。持ち続ける、直す、売る。どの道がご家族にとって一番よいかを、一緒に考えます。
「まだ決められない」段階でも大丈夫です
相談は依頼ではありません。持ち続けるか手放すか、まだ何も決まっていなくてもかまいません。管理会社からの書類や、一年分の家賃の明細があれば、お持ちいただくと話が早く進みます。なくても、分かるところからお話しください。
よくある質問
相続したアパートの空室は、待っていれば埋まりますか？
時期によって埋まることもあります。ただ、長く続くときは理由が隠れていることがあるので、管理会社と一緒に確かめると安心です。
空室を埋めるには、部屋を直したほうがいいですか？
直す費用と効果を比べてから決めましょう。家賃の見直しや広告の出し方で変わることもあります。
空室が多いアパートは、売ったほうがいいですか？
ご家族の事情によります。持ち続ける場合と売る場合のお金の出入りと気持ちを並べて、家族で決めましょう。
空室で足りないお金は、兄弟でどう分ければいいですか？
引き継ぎ方によって変わります。先に兄弟で話し合い、必要に応じて先生に確かめてください。
管理会社に何を聞けばいいですか？
問い合わせの数、見に来た人の声、まわりの家賃などを聞いてみましょう。日々の様子が分かります。
士業会には、どうやって相談すればいいですか？
お電話か、ホームページの無料相談フォームからお気軽にどうぞ。まず代表の松本がお話を伺います。
まとめ
相続したアパートの空室を、埋まるまで待つのは、ダメではありません。時期によって空くこともあり、少し様子を見るのも一つの考え方です。
ただ、空室が長く続くと、家賃が入らないまま返済や修繕の費用だけが出ていくことがあります。だから私なら、待つだけにせず、なぜ空いているのかを管理会社と確かめ、直す・家賃を見直す・売るを並べて、家族でこの先の持ち方を決めます。
「親のアパートを引き継いだけれど、どうすればいいか分からない」という方も、まずはお話をお聞かせください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
コメント