祖父母の名義のままの土地を相続したら、どう整理する？

結論：祖父母の名義のままの土地は、次の世代の相続が起きると、話し合う人が増えていきます。私なら、誰の名義にするかを急いで決める前に、祖父母の代から現在までの相続人を戸籍で調べ、一枚の家族の図にまとめます。そのうえで、連絡の順番と登記の期限を確認します。
「親が亡くなって実家の登記を見たら、土地の名義が祖父のままだった」
親の相続をきっかけに、こうしたことが分かる場合があります。住んできた家だからといって、土地の登記が今の家族の名義になっているとは限りません。
なぜ、祖父母の名義のままなのか
以前は、相続登記が義務ではありませんでした。祖父母が亡くなったときに家族の中で使い方を決め、そのまま登記をしなかったこともあります。
けれども、登記が祖父母の名義のままなら、現在の名義を整理するには、祖父母の相続から順に確認する必要があります。
相続登記には期限があります
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。それ以前に起きた相続も対象です。
2024年4月より前に不動産を相続で取得したことを知っていた場合、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。後から取得を知った場合などは、期限の数え方が変わります。祖父母の代から登記が残っているときは、それぞれの相続について早めに司法書士に確認しましょう。moj.go.jp
相続人は、思っているより多いことがあります
不動産の仕事に40年近く携わってきて、祖父母名義の土地で私が最初に確かめたいのは、今、誰が話し合いに関わるのかです。
たとえば祖父が亡くなったとき、祖母と複数の子どもが相続人だったとします。その後、その子どもたちも亡くなっていれば、さらに次の相続を調べる必要があります。
結果として、長く会っていない親族や、面識のない親族と話し合うこともあります。ただ、誰が関わるかは家族関係や遺言の有無によって変わるため、思い込みで決めず、戸籍などで確かめます。
私なら、一枚の家族の図から始めます
進め方の目安は、次のとおりです。
1. 土地の登記事項証明書を取り、現在の名義を確認する
2. 祖父母の代からの戸籍を集め、それぞれの相続人を調べる
3. 今、話し合いに関わる人を家族の図にまとめる
4. 土地を誰が取得するか、必要な人たちで話し合う
5. 内容を書面に残し、相続登記を進める
途中の相続の状況によって、必要な書類や登記の進め方は変わります。最初に司法書士と道筋を確認すると、集める書類が分かりやすくなります。
話し合いに時間がかかるときは
相続人を調べたり、連絡を取ったりする間に、登記の期限が近づくこともあります。その場合は、相続人申告登記という制度を検討できます。
これは、自分が相続人であることを法務局に申し出る制度です。申出をした人について、相続登記の基本的な申請義務を果たせます。ただし、土地を誰が取得するかを決める手続きではありません。後で遺産分割がまとまった場合には、別途、必要な登記を進めます。moj.go.jp
連絡の取れない相続人がいる、話し合いがまとまらないなどの場合も、状況に応じた手続きがあります。家族だけで行き詰まる前に相談してください。
連絡の順番と伝え方も考えます
面識のない親族に突然書類を送れば、驚かれるかもしれません。
だから私は、家族の図を見ながら、誰が誰とつながっているかを確かめます。そのうえで、土地の現状と、なぜ連絡したのかを丁寧に伝える方法を考えます。必要な人全員に同じ情報が届くようにすることも大切です。
私なら、チームで整理します
戸籍と登記は司法書士、話し合いが難しいときの法律問題は弁護士、税金は税理士、土地の値段や今後の使い方は不動産の分野です。
もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけ、家族の図と期限を確認してから進めます。
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとって一番よい進め方を一緒に考えます。
よくある質問
Q. 土地の値段が低いので、そのままにしておいてもいいですか？
A. 土地の値段にかかわらず、相続登記の義務と期限を確認する必要があります。時間がたつほど関係する人が増える可能性もあるため、早めに現状を調べましょう。
Q. 会ったことのない親族には、どう連絡すればいいですか？
A. まず、誰が相続人かを確かめます。そのうえで、土地の状況と連絡した理由を整理し、相手が事情を理解できるよう丁寧に伝えましょう。
まとめ
祖父母名義のままの土地は、祖父母の代から現在までの相続を順に確かめることが出発点です。戸籍をもとに家族の図をつくり、登記の期限を確認し、関係する人への連絡を進めてください。
あなたの側に立つチームと一緒に、一つずつ整理しましょう。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一
→ 名義変更の基本的な手順は「相続した家の名義変更は何から始める？」のコラムもあわせてご覧ください。