結論：「築年数が古い家は、建物の価値はゼロ」と言われることは多く、まちがいとも言い切れません。ただ、私なら、そう決めつけて話を進めることはしません。書類の上での建物の値打ちと、実際にその家を使いたい人にとっての値打ちは、別のことがあるからです。家を自分の目で見て、使い道を考えたうえで、残す・売る・取り壊すを決めます。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- 古い実家の「使える価値」を見るときの目のつけどころ
- そのまま売る・手を入れる・取り壊す、それぞれの考え方
- 決める前に、確かめておきたい土地と建物のこと
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。「古いから売れない」と言われた方も大丈夫です。
こんにちは。一般社団法人 士業会 代表理事の松本 淳一です。「どうしてダメなのですか？」シリーズでは、相続でよくいただく疑問に、私の考えをそのままお話ししています。
今回の疑問は「古い実家、建物の価値はゼロだと思ってはダメなのですか？」です。親が建てて何十年もたった実家。「この古さなら、建物にはもう値打ちはない」「土地だけの値段だ」と言われた。だから、取り壊して更地にするしかない。そう考えている方は多いと思います。不動産の仕事に40年近く携わってきた私が、この疑問にどう答えるかをお話しします。
「古い家は価値ゼロ」と言われるのには、理由があります
はじめにお伝えしておきます。古い家の建物の値打ちが低く見られるのは、まちがいとも言い切れません。
書類の上では、年数とともに値打ちが下がっていきます
建物は、年数がたつほど、書類の上での値打ちが下がっていく考え方が使われることが多いと言われています。そのため、古い家は「建物の値段はほとんどつかない」と言われやすいのです。細かい決まりは、税理士の先生などに確認するのが安心です。
土地の値段で話をする方が、分かりやすいこともあります
古い家の売り買いでは、建物より土地の値段をもとに話が進むことがよくあります。それも一つの見方として、まちがいではありません。
それでも私が「ゼロ」と決めつけない理由
理由のある見方である。そのうえで、私なら「ゼロ」と決めつけることはしません。理由は三つあります。
「使いたい人」にとっては、値打ちがあることがあります
古い家でも、手入れがされていて、まだ住める家はたくさんあります。古い家を自分で直して住みたい人、昔ながらの家の雰囲気が好きな人、すぐに住める家を手ごろに探している人。書類の上の値打ちとは別に、そうした人にとっての値打ちがあるのです。
取り壊すには、費用がかかります
「価値ゼロだから取り壊そう」と決めると、取り壊しの費用がかかります。建物を残したまま売れるなら、その費用をかけずにすむこともあります。取り壊したあとの土地の税金の扱いが変わることがあるとも言われていますので、税理士の先生に確認しておきたいところです。取り壊しを決める前のことは、古い実家はそのまま売れる？解体を決める前に確認したいことでまとめています。
家を見ないまま決めると、もったいないことがあります
写真や築年数だけで判断せず、実際に家を見ると、「柱や基礎がしっかりしている」「日当たりや風通しがとても良い」など、数字には出ない良さが見つかることがあります。
古い家の「使える価値」を見るところ
私が相談を受けたときに、古い実家を見るときの目のつけどころを表にまとめました。くわしい調べは、必要に応じて専門の業者さんや先生に確認します。
| 見るところ | 確かめること | 価値への関わり |
|---|---|---|
| 建物の骨組み | 柱や土台、基礎に大きな傷みがないか | 直して使えるかどうかの大きな目安になる |
| 雨漏りや水回り | 天井のしみ、水回りの傷み具合 | 直す費用の見当をつける材料になる |
| 日当たり・風通し | 部屋の明るさ、窓の向き | 住みたい人にとっての魅力になる |
| 家の造りや雰囲気 | 昔ながらの造り、庭、使われている木 | 好む人にとっては大きな値打ちになる |
| 土地と道路 | 道路との接し方、境界、建て替えのしやすさ | 家の値打ちと合わせて、全体の値段に関わる |
査定額の見方にも気をつける
古い家の値段は、見る人によって差が出やすいものです。査定額と実際に売れる値段の違いについては、査定額と実際に売れる値段は、どうして違うのですか？でお話ししています。
家の中の様子も、大切な材料です
家財が残ったままだと、家の良さが伝わりにくいこともあります。ただ、片付ける前に、家の状態を一度見てもらうと、片付けにかける手間や費用の判断もしやすくなります。
残す・売る・取り壊すを、比べて決める
家の値打ちが見えてきたら、いくつかの道を並べて比べます。
そのまま売るか、手を入れるか
古い家のまま売る、少し手を入れてから売る、取り壊して土地として売る。それぞれ、かかる費用と、売れるまでの時間と、売れる値段の見通しが違います。ご家族の事情に合わせて選びます。
家族で使う、貸すという道も
建物がしっかりしているなら、家族のだれかが住む、人に貸す、という道もあります。「価値ゼロ」と決めつけないことで、選べる道が広がります。
私なら、こう進めます
では、松本ならどうするか。一つの考え方としてお話しします。
まず、私が家を見せていただきます
私なら、築年数や書類だけで判断せず、まず家と土地を見せていただきます。骨組みや傷み具合、日当たりや雰囲気、道路との接し方。長年たくさんの家を見てきた経験から、その家を使いたい人にとっての値打ちを見ます。
そのうえで、道を並べてご家族に選んでいただきます
そのまま売る、手を入れる、取り壊す、住む、貸す。それぞれの費用と見通しを並べてお見せします。名義のことは司法書士の先生、税金のことは税理士の先生に確認します。親が大切にしてきた家を、「ゼロ」と決めつけずに、次に生かせる道を一緒に探す。それが私のやり方です。
士業会では、こんなふうにお手伝いします
士業会は、違う専門の仲間がワンチームになって、一人の相談者の問題を一緒に考える団体です。
まず代表の私、松本がお話を伺います
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認します。家の値打ちや使い道は私の長年の経験から、名義のことは司法書士の先生、税金のことは税理士の先生に確かめながら、一緒に整理していきます。
取り壊すことも、売ることも前提にしません
私たちは、取り壊すことも、売ることも前提にしません。ご家族にとっていちばん良い道を一緒に考えます。相談は依頼ではありませんので、まずは気軽にお話しください。
よくある質問
古い家は、取り壊してから売ったほうがいいですか？
家によって違います。建物を残したまま売れることもあるので、取り壊す前に、そのまま売る場合と比べてみましょう。
「建物の価値はゼロ」と言われました。本当ですか？
書類の上ではそう見られることもありますが、使いたい人にとっての値打ちは別のことがあります。家を見たうえで考えましょう。
家財が残ったままでも、家を見てもらえますか？
はい、大丈夫です。片付ける前に家の状態を見ておくと、片付けの手間や費用の判断もしやすくなります。
雨漏りしている古い家でも、売れますか？
状態や場所によって違います。直す費用と、そのまま売る場合の見通しを並べて、一緒に考えましょう。
兄弟は「早く取り壊したい」と言っています。
取り壊したい理由を聞いてみましょう。管理の負担が理由なら、ほかの道で負担を減らせることもあります。
遠方に住んでいても相談できますか？
はい、大丈夫です。お電話やフォームからのご相談も受け付けています。まずは状況をお聞かせください。
まとめ
古い実家の建物の価値はゼロだと言われるのには、理由があります。書類の上では、古い家の値打ちは低く見られやすいものです。
ただ、使いたい人にとっての値打ちは別のことがあり、取り壊すには費用もかかります。だから私なら、家を自分の目で見て、使える値打ちを確かめ、そのまま売る・手を入れる・取り壊す・住む・貸すを並べて、ご家族に選んでいただきます。
「古いから仕方がない、とあきらめかけている」という段階でも大丈夫です。まずはお話をお聞かせください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
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