相続した土地が売れない理由は？道路・境界・形状を確かめる

結論：相続した土地が売れないときは、価格を変える前に土地の「健康診断」をしましょう。道路、境界、形、配管、区域の決まりを役所・法務局・現地で確かめます。私なら見つかった理由を「直せるもの」「直せないもの」「伝え方で変わるもの」に分け、手を打つ順番を決めます。

「土地を売りに出したのに、問い合わせが少ない」「見に来ても、話が進まない」

土地が売れない理由は、一つとは限りません。条件が買い手に伝わっていないこともあれば、購入後の建築や利用に影響する問題が隠れていることもあります。まずは土地そのものを調べましょう。

土地の「健康診断」で見る５つの項目

道路。 前面の道は公道か私道か。建築に必要な道路の条件を満たすか。私道なら持ち分の有無や、通行・配管工事について確認すべき権利関係はないかを調べます。

境界。 隣の土地との境目を示す資料や目印はあるか。塀、木の枝、屋根などが互いの土地にはみ出していないかを見ます。

土地の形と高低差。 細長い通路の奥にある土地や、形が複雑な土地ではないか。道路や隣地との高さの差、擁壁の状態も確認します。

水道などの配管。 上下水道やガスの配管がどこを通るか。他人の土地を通っている、あるいは他人の配管が敷地内を通っている場合は、利用や工事への影響を調べます。

区域の決まりと災害リスク。 建物の用途や建築が制限される区域ではないか。自治体のハザードマップで水害などの想定も確認します。

役所・法務局・現地で照らし合わせる

役所では、道路の扱い、建築に関する区域の決まり、上下水道の資料、ハザードマップなどを確認します。法務局では、登記事項や公図、地積測量図などの有無を調べます。そして現地で、境界標、越境、高低差、道幅、周辺の様子を見ます。

資料に書かれている内容と現地の状態が一致しないこともあります。一か所だけを見て判断しないことが大切です。

見つかった理由を３つに分ける

不動産の仕事に40年近く携わってきた私なら、調べた結果を次のように整理します。

直せるもの。 境界の確認、越境した木の枝への対応、必要な承諾の相談などです。費用と、改善したときに得られる効果を比べて着手します。

直せないもの。 土地の形や区域の制限など、売主の努力だけでは変えられない条件です。その条件で使える用途を考え、近隣の所有者や事業用の買い手など、探す相手を見直します。

伝え方で変わるもの。 奥まった立地や高低差などは、使い方によって評価が分かれます。弱点を隠さず、制限や費用を正確に示したうえで、その土地をどう使えるか伝えます。

調査から売り方まで、一つずつ進めます

道路や販売方法は不動産、境界や測量は土地家屋調査士、名義は司法書士、権利関係の争いは弁護士、売却時の税金は税理士と、必要になる知識はさまざまです。

エルライフで不動産の相談を受けてきた私、松本がまず窓口になります。士業会の仲間と必要な点を確認し、調査にお金をかける順番、買い手の探し方、売り方を一緒に考えます。

よくある質問

Q．私道の通行や工事について、承諾はどう確認しますか？

A．まず登記や既存の書類を確認し、誰にどのような権利があるかを調べます。必要な場合は関係者に相談し、内容を書面で確認します。土地ごとに状況が異なるため、承諾が必ず必要だと決めつけず、先に資料を確認しましょう。

Q．調べても買い手が見つからない場合は？

A．価格と販売先を見直すほか、隣地所有者への提案なども考えられます。国に土地を引き取ってもらう制度もありますが、対象には条件と費用があります。土地の状態を確認して選択肢を比べましょう。

まとめ

相続した土地が売れないときは、道路・境界・形・配管・区域の決まりを調べるところから始めます。理由が分かれば、直す、買い手を変える、情報の伝え方を変えるという順番を考えられます。土地の状態を確かめてから、次の一手を決めましょう。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

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