共有名義の相続不動産は売れる？共有者との話し合いの進め方

結論：兄弟などの共有名義になっている相続不動産を丸ごと売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。私なら、売却の話を始める前に、反対する理由を聞き、「売った場合に一人ひとりの手元にいくら残るか」を示します。

「実家を兄弟の共有名義で相続した。自分は売りたいけれど、一人が反対している」

共有名義の家では、「売りたい」「住み続けたい」「今は決めたくない」と、気持ちが分かれることがあります。

共有名義の家を売るときの基本

• 不動産を丸ごと売る：原則として共有者全員の同意が必要です
• 自分の持分だけを売る：法律上は、ほかの共有者の同意がなくてもできます。ただし買い手が限られ、丸ごと売る場合より不利な価格になりやすいです
• 共有を解消する：話し合いでまとまらない場合、裁判所の手続きを検討する方法もあります

持分だけを第三者に売ると、その買い手が新たな共有者になります。家族への影響も考え、丸ごと売る方法や、ほかの兄弟に持分を買い取ってもらう方法と比べてから決めましょう。

連絡が取れない共有者がいる場合

共有者がどこにいるか分からない場合には、一定の条件のもとで、裁判所の決定を得て持分を扱う制度があります。ただし、調査や申立てが必要で、相続が関わる場合には使える条件も確認しなければなりません。

「連絡が取れないから、その人を除いて売れる」と判断せず、弁護士や司法書士に相談してください。

まず、反対する理由を聞きます

不動産の仕事に40年近く携わってきて、売却に反対する方には、それぞれ理由があると感じています。

• 思い出のある実家を手放したくない
• 自分や家族が住んでいる
• 提示された値段が安いと感じている
• 税金や費用を引くと、手元に残らないと思っている
• ほかの兄弟との間に、以前からのわだかまりがある

理由を聞かないまま「売る方が得」と数字だけを示しても、話は進みにくいものです。先に気持ちを聞き、その後で選択肢を比べます。

私なら、一人ひとりの手取りを示します

話し合いの前に、次の数字を整理します。

1. 実家を丸ごと売った場合の価格の目安
2. 売却費用や税金の見通し
3. 持分などを踏まえた、一人ひとりの手取りの目安
4. 持ち続けた場合の固定資産税、修繕費、管理の負担

手取りは、売却価格に持分を掛けるだけでは正確に出ません。取得の経緯や税金の扱いは人ごとに異なることがあります。まず概算を出し、判断に必要なところを税理士に確認します。

住み続けたい人がいるなら、その人がほかの共有者の持分を買い取る方法も並べます。売る場合と残す場合を、同じ情報で比べることが大切です。

私なら、チームで準備してから話し合います

登記は司法書士、税金は税理士、意見が対立したときの法律上の対応は弁護士、価格や売り方は不動産の専門家が担当します。

もし私があなたの立場なら、あなたの側に立つチームを味方につけ、共有者ごとの希望と数字を整理します。そのうえで、家族が同じ情報を見ながら話し合えるようにします。

士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとってよい進め方を一緒に考えます。

よくある質問

Q. 反対する兄弟がいても、自分の持分だけ売れますか？

A. 法律上は可能です。ただし、価格や、その後の兄弟の関係に影響するため、丸ごと売る方法や兄弟間で買い取る方法とも比べてください。

Q. 共有者の一人が亡くなりました。

A. その人の相続人を確認する必要があります。関係する人が増える前に、登記と話し合いの状況を整理しましょう。

まとめ

共有名義の相続不動産を丸ごと売るには、原則として全員の同意が必要です。反対する理由を聞いたうえで、一人ひとりの手取りと、持ち続けた場合の負担を並べて考えましょう。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

→ 売る前に確かめることは「相続した不動産を売りたい」のコラムもあわせてご覧ください。