相続した空き家を売るとき、税の特例を確認するには？

結論：親が住んでいた実家を相続して売るとき、条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。ただし、相続後の家の使い方、売り方、売る期限によって、使えるかどうかが変わります。私なら、売り出す前に条件を確かめ、期限から逆算して段取りを決めます。
「親が一人で住んでいた実家を相続した。売ると税金がかかると聞いて心配」
そんなときに確認したいのが、いわゆる「空き家の3,000万円控除」です。これは税金が3,000万円安くなる制度ではなく、売却益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算する制度です。
まず、対象になる家か確かめます
主な条件は次のとおりです。
– 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
– マンションなどの区分所有建物ではないこと
– 原則として、亡くなる直前に親が一人で住んでいたこと
– 相続してから売るまで、家や土地を人に貸したり、住居や事業に使ったりしていないこと
– 売却代金が1億円以下であること
– 親子や夫婦など、特別な関係の人への売却ではないこと
親が亡くなる前に老人ホームなどに入っていた場合も、一定の条件を満たせば対象になることがあります。入所後に実家をどう使っていたかも含めて確認します。nta.go.jp
建物をどう売るかで、必要な段取りが変わります
建物を残して売るなら、耐震基準を満たしているかが大切です。建物を取り壊して土地を売る方法もあります。
2024年1月以降の売却では、建物を残して引き渡し、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をする方法も対象になりました。ただし、期限までに工事が終わることや、必要な書類をそろえられることを見込んで進める必要があります。
「買主が後で解体するから大丈夫」と決めつけず、売買の条件を決める前に税理士と確認しましょう。nta.go.jp
売る期限は二つあります
売却は、次の両方の期限までに行う必要があります。
– 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日
– この特例の適用期限である2027年12月31日
また、2024年1月以降に売却し、家と土地の両方を取得した相続人が3人以上いる場合、控除の上限は一人あたり2,000万円です。nta.go.jp
売る前の使い方にも注意します
不動産の仕事に40年近く携わってきて、私が気をつけてほしいと思うのは、よかれと思ってしたことが、特例の条件に影響する場合です。
– 空き家のままではもったいないと、人に貸した
– 家族の誰かが住んだ
– 売る時期を延ばすうちに、期限を過ぎた
相続した不動産の売却には、ほかの税の特例が関わることもあります。併用できない制度もあるため、どれを使うかは税理士と比べて決めます。
私なら、期限から逆算します
家は、売り出してすぐに引き渡せるとは限りません。名義変更、家財の片付け、境界の確認にも時間がかかります。
だから私は、まず売却期限を確認し、「いつまでに名義を変え、いつ売り出し、いつ引き渡すか」を決めます。建物を残すか、取り壊すかも、税の条件と売りやすさの両方から考えます。
チームで、売り出す前に確かめます
この特例には、税金、登記、建物の状態、売り方が関わります。
もし私があなたの立場なら、税理士、司法書士、不動産の専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけ、条件を一つずつ確かめてから売り出します。
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、実家とご家族にとって一番よい進め方を一緒に考えます。
よくある質問
Q. 古い家を、そのまま売っても特例は使えますか？
A. 売却後、翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体をすれば、対象になる場合があります。工事の期限と必要書類を、売買の条件を決める前に確認してください。
Q. 親が最後は老人ホームに入っていました。
A. 一定の条件を満たせば対象になることがあります。入所した時期や、入所後の実家の使い方を確認しましょう。
まとめ
相続した空き家を売るときの特例は、家の条件だけでなく、相続後の使い方、売り方、期限によって使えるかどうかが変わります。
売り出す前に、あなたの側に立つチームと一緒に条件を確かめ、期限から逆算して進めてください。特例を使うには、売却後の確定申告と、市区町村が発行する確認書などの書類も必要です。nta.go.jp
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一
→ 売る・貸す・解体する選択の比べ方は「空き家を売る・貸す・解体する。どの選択から検討する？」のコラムもあわせてご覧ください。