空き家を売る・貸す・解体する。どの選択から検討する？

結論：空き家になった実家をどうするか。私なら、先に「そのまま売った場合の価格」を調べ、それを基準に貸す・解体する・管理して残す道を比べます。貸したり壊したりする前に、費用、税金、家族の希望を確かめます。

「空き家を放っておくのはよくないと聞いた。でも、売るのか、貸すのか、壊すのか、何から考えればいいのか分からない」

空き家の活用について調べると、たくさんの方法が出てきます。どれもよさそうに見えて、かえって迷ってしまう方も多いと思います。

主な選択肢は４つです

• そのまま売る：建物を残したまま、土地と一緒に売る
• 貸す：家を人に貸し、家賃を受け取る
• 解体する：建物を取り壊し、更地にして売る、または活用する
• 管理しながら残す：費用を負担しながら持ち続け、あとで決める

先に動くと、戻しにくいことがあります

不動産の仕事に40年近く携わってきて、私が気をつけてほしいと思うのは、費用をかけたり契約を結んだりした後で、別の道を選びたくなることです。

貸す場合

人に貸すと、その人の暮らしが始まります。普通借家契約では、貸主の都合だけで簡単に退去を求められるわけではありません。あとで売ること自体は可能ですが、入居者がいる状態での売却と、空き家としての売却では条件が変わります。貸すための修繕費や管理費も確かめましょう。

解体する場合

一度壊した家は元に戻せません。解体費用に加え、道路との関係などから、建て直しができる土地かも確認します。住宅を取り壊すと、土地に適用されていた住宅用地の税負担軽減が受けられなくなり、翌年度以降の固定資産税などが変わることがあります。実際の税額は土地ごとに確認が必要です。

売る場合

売却後に実家を取り戻すことは難しくなります。ただ、売却価格の目安を調べること自体は、売却の決定ではありません。

「そのまま売ったらいくらか」を比較の基準に

私なら、まず現在の状態で売った場合の価格と費用を調べます。売ると決めるためではなく、ほかの道を比べるための「ものさし」にします。

• 貸すなら、修繕費・管理費・空室の可能性を含めて、家賃収入がどのくらい残るか
• 解体して売るなら、解体費用と税金を考えた後、手元にいくら残るか
• 管理して残すなら、毎年の税金、保険、見回りや修繕にいくらかかるか

価格だけでなく、家族が将来住む可能性や、管理を誰が担うかも同じ紙に並べます。

税金と名義も、動く前に確認します

相続した空き家の売却には、一定の条件を満たす場合に使える譲渡所得の特例があります。家屋を残して売る場合や取り壊して売る場合など、売り方に応じて要件が異なります。また、売却までに貸したり事業に使ったりすると、特例の適用に影響することがあります。貸す、解体する、売るという順番を決める前に、税理士に対象になるか確認しましょう。

亡くなった親の名義のままなら、相続登記についても司法書士と確認します。売却や賃貸を進める際に必要な手続きを、選ぶ道に合わせて整理します。

私なら、チームで比べてから決めます

空き家の活用は、不動産、税金、登記、家族の気持ちが重なる問題です。もし私があなたの立場なら、司法書士、税理士、不動産の専門家が力を合わせるチームを味方につけて、一つずつ確かめます。

士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、実家と家族にとってよい道を一緒に考えます。

よくある質問

Q．古い家は解体してから売った方が高く売れますか？
A．場合によります。更地の方が買い手を見つけやすいこともありますが、解体費用や税金も変わります。そのまま売った場合と比べてから決めましょう。

Q．空き家を貸すと、どのくらいの家賃になりますか？
A．場所や家の状態によって変わります。修繕費、管理費、空室の可能性も含めて、収支を見積もります。

まとめ

まず「そのまま売った場合」を知り、貸す・解体する・管理して残す道と比べてください。費用をかけたり契約を結んだりする前に、あなたの側に立つチームと確かめましょう。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

空き家全体の考え方は、空き家になった実家もご覧ください。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、国土交通省「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」