相続税・売却時の税金。私なら、「いつ売るか」を決める前に税金を確かめます

「実家を相続したら、税金はいくらかかるのか」

「売ったら、さらに税金がかかるのか」

相続した家や土地の税金は、言葉が難しいだけでなく、何を、いつ決めるかによって結果が変わることがあります。私なら、売る時期や不動産を引き継ぐ人を決める前に、税金も含めて全体を確かめます。

まず、2つの税金を分けて考えます

相続した不動産について相談するとき、混同しやすい税金が2つあります。

相続したときの税金は、相続税です。 家や土地だけでなく、預貯金なども含めた遺産全体を見て判断します。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」。申告が必要な場合の期限は、原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

売ったときに考えるのは、売却益にかかる税金です。 売れた金額そのものに税金がかかるわけではありません。取得費や売却にかかった費用などを差し引き、利益が出るかを計算します。

相続税がかからなくても、後で不動産を売れば、売却時の税金を考える必要があります。また、特例を使って相続税額がゼロになる場合でも、申告が必要なことがあります。

「税金は、売るときに考えればいい」とは限りません

不動産の仕事に40年近く携わってきて、私が気になるのは、税額だけを聞いて進め方を決めてしまうことです。

たとえば、実家をいつ売るか、誰が引き継ぐかによって、使える特例の条件を満たすかどうかが変わる場合があります。売るのを待つうちに、特例の期限を過ぎてしまうこともあります。

だからといって、「早く売れば税金が安くなる」とも言えません。使える特例は、不動産の状態、誰が取得したか、いつ売るかなどによって異なります。

売ると決める前に、税理士へ確認する。 その順番が大切だと思います。

親が買ったときの書類も、確認してください

相続した家や土地を売るときは、原則として、亡くなった方がその不動産を取得したときの費用が税金の計算に関わります。

昔の売買契約書や領収書が見つからず、取得費が分からない場合には、売却額の5％を取得費として計算できることがあります。ただ、その計算では、実際の取得費が分かる場合より売却益が大きくなることもあります。

実家を片付けるとき、古い書類を捨てる前に一度見てください。「何の書類か分からない」という状態でも構いません。

私なら、税金だけで「売る・残す」を決めません

税金は、税理士に確認します。でも、いつ売るかを考えるには、不動産の状態や売れる見込みも必要です。誰が引き継ぐかには、ご家族の考えも関わります。

もし私が相談する立場なら、次のことを一緒に整理してから判断します。

• 相続税の申告が必要か、期限はいつか
• 家や土地を、誰が引き継ぐ予定か
• 売る、住む、貸す、残すという選択肢はあるか
• 関係する税金の特例は何か
• 親が取得したときの書類は残っているか

税金の特例には、同じ売却で一緒には使えない組み合わせもあります。どの特例が使え、どの進め方がよいかは、実際の資料を見て税理士に確認します。

士業会では、まず松本がお話を伺います

士業会では、代表の私、松本が最初にお話を伺います。

相続した家をどうしたいのか。売るなら、なぜ今なのか。ご家族と、どこまで話ができているのか。税金のことが分からない段階でも、そのまま相談してください。

そのうえで、税金については税理士、登記については司法書士、法律上の問題については弁護士など、必要なことを内容に応じて先生方に確認します。先生方が最初から全員そろって相談を聞く形ではありません。

「売却の仕事になるか」から考えるのではなく、この方にとって何が一番よいかから考える。その順番を大切にしています。

私たち以上に力になってくれる人たちが見つかったなら、そちらに相談してください。大切なのは、納得して決められることです。

よくある質問

Q．相続税がかかるほどの財産はないと思います。何もしなくて大丈夫ですか？

まず、預貯金や不動産など、財産の全体を確認しましょう。特例の適用を受けるために、相続税の申告が必要な場合もあります。

Q．親が家を買ったときの契約書が見つかりません。

ほかに取得費を確認できる資料がないか、片付ける前に探してみてください。分からない場合の計算方法もありますが、売却益の計算に影響するため、税理士に確認しましょう。

Q．相続した家を売ったら、必ず確定申告が必要ですか？

必ずとは限りません。利益が出た場合や、売却時の特例を使う場合など、申告が必要になることがあります。売却後に慌てないよう、売る前に確認しておくと安心です。

まとめ

相続した不動産の税金は、相続時と売却時を分けて考える必要があります。そして、売る時期や引き継ぐ人を決める前に確認したい条件があります。

税額だけで決めず、ご家族の希望と不動産の状況も含めて考えましょう。士業会では、まず松本がお話を伺い、税金の判断が必要なところは税理士に確認します。

士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一