アパートや賃貸マンションを相続すると、「毎月家賃が入るなら、持ち続けた方がいい」と考えるかもしれません。
けれども、引き継ぐのは家賃収入だけではありません。建物の修繕、入居者との契約、空室への対応、ローンや税金もあります。
続けるか売るかは、家賃の額だけで決めない。 入ってくるお金、出ていくお金、管理を担う人を並べてから考えましょう。
最初に、物件の現状を確認する
まず、手元にある資料を集めて、次のことを確かめます。
- 入居中と空室の部屋数
- 家賃、敷金、契約期間など、入居者との契約内容
- 管理会社との契約内容
- 建物の築年数と、これまでの修繕履歴
- 借入れの残高や返済条件
ここで大切なのは、現在の家賃収入だけを見て「利益が出ている」と判断しないことです。空室が増えたり、大きな修繕が必要になったりした場合も考えておきます。
家賃から、出ていくお金を引いて考える
毎月の家賃がそのまま手元に残るわけではありません。
固定資産税、管理費、保険料、日々の修繕費、入居者が替わるときの費用、借入れの返済などを確認します。さらに、屋根・外壁・給排水設備といった将来の大きな修繕も見込む必要があります。
「今年いくら残ったか」に加えて、「これから数年間、持ち続けられるか」を見ていきましょう。
誰が管理を担うのか
相続人が複数いる場合、収入の分け方だけ決めても十分ではありません。
入居者からの連絡に誰が対応するのか。修繕を誰が判断するのか。費用が足りないときに誰が負担するのか。管理会社に任せる場合でも、最終的に判断する人は必要です。
収入・費用・手間をそれぞれ誰が担うか。 この話を先にしておくことが、家族間の行き違いを防ぐ助けになります。
持ち続ける場合と、売る場合を比べる
持ち続ける場合は、今後の収支、空室の見通し、修繕計画、管理する人の負担を考えます。
売る場合は、入居者との契約、借入れ、売却価格、費用や税金を確認します。入居者がいる物件を、その状態で売る方法もあります。ただし、契約や物件の状況によって進め方は変わります。
査定額だけで結論を出さず、持ち続けた場合の見通しと、売った場合に手元に残る金額を比べましょう。
士業会なら、こう考えます
収益不動産の相続には、不動産の価値だけでなく、登記、税金、賃貸借契約、建物の管理が関わります。
士業会では、まず現在の収支と契約、建物の状態、家族の希望を整理します。そのうえで、必要な専門家とともに、持ち続ける道と売る道の両方を検討します。
よくある質問
Q. 遺産分割が終わるまでの家賃は、誰が受け取りますか？
A. 相続開始後の家賃の扱いは、相続人の状況や時期によって整理が必要です。誰か一人が使ってよいと判断せず、入金記録を残し、専門家に確認しましょう。
Q. 入居者がいても売れますか？
A. 入居者がいるまま売る方法があります。まず賃貸借契約の内容と、物件の状況を確認します。
Q. 古いアパートで、修繕費が分かりません。
A. まず修繕履歴と建物の状態を確認しましょう。今後必要になりそうな工事を見積もってから、保有と売却を比べます。
まとめ
収益不動産を持ち続けるかどうかは、家賃収入だけでは決められません。将来の修繕費、管理する人の負担、売却した場合の手取りまで並べて考えることが大切です。
不動産も、税金も、契約も。必要な専門家を一緒に考え、士業会があなたの味方になります。
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