家の名義を親から子に変えたい。相続と生前贈与で何が違う？

結論：親が元気なうちに家の名義を子に変えると、相続のときとは税金も手続きも変わります。私なら、先に「なぜ今、名義を変えたいのか」を聞きます。目的によっては、名義を移さずに備える方法もあるからです。

「親が元気なうちに、実家の名義を自分に変えておきたい」

そう考える方は少なくありません。でも、「名義を変えるだけ」のつもりで進めると、予想していなかった税金や費用がかかることがあります。

名義が親から子に移る主な3つの方法

• 相続：親が亡くなったあとに家を受け取る
• 生前贈与：親が元気なうちに、無償で譲り受ける
• 売買：親が元気なうちに、子が代金を払って買い取る

どれを選ぶかで、必要なお金と、その後の家の扱いが変わります。

相続の場合

相続税は、親の財産全体などを計算し、基礎控除額を超える場合にかかります。名義変更時の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4％です。相続による取得には、通常、不動産取得税はかかりません。

ただし、相続した家を誰の名義にするかは、遺言書や相続人の話し合いによって決める必要があります。「親が亡くなれば、自動で長男の名義になる」というわけではありません。

生前贈与の場合

親が元気なうちに家を無償で譲る方法です。贈与税の対象になり、名義変更時の登録免許税は原則として評価額の2％。不動産取得税も原則としてかかります。

贈与税には「相続時精算課税」という制度もあります。ただし、税金が単純にゼロになる制度ではありません。選んだ親からの贈与については、その後、暦年課税に戻せないため、家を贈与する前に税理士と試算することが大切です。

また、親が贈与の内容を理解し、自分の意思で決められる状態であることが前提です。

売買の場合

子が親から家を買い取ります。購入代金を用意する必要があり、親には売却による税金がかかる場合があります。登録免許税や不動産取得税なども確認が必要です。

親子だからと極端に安い価格にすると、時価との差額が贈与と判断される可能性があります。売買を選ぶなら、価格の根拠と実際の代金の支払いを明確にしておきましょう。

実家の土地の特例も、比べる前に確認する

親の実家の土地には、条件を満たして相続した場合、相続税を計算するときの土地の評価額を減らせる「小規模宅地等の特例」があります。

生前に贈与を受けた土地は、その贈与を受けた部分について、この相続の特例を使えない場合があります。先に名義を変える方が得だと思っていても、家族全体で計算すると税負担が増えることもあります。

特例を使えるかどうかは、誰が住んでいるか、誰が受け取るかなどで変わります。名義を動かす前に税理士に確認してください。

私なら「なぜ今なのか」を聞きます

不動産の仕事に40年近く携わってきて、私が最初に聞きたいのは、名義を変えたい理由です。

• 親が認知症になったら、家を管理・売却できなくなるのが心配
  家族信託など、名義の移し方とは別の備えを検討できることがあります。
• 兄弟の間で、誰が実家を受け取るか決めておきたい
  親が元気なうちに遺言書を作る方法もあります。
• 子が実家を建て替えたい
  建築費用と、土地・建物それぞれの名義を一緒に考える必要があります。
• 子が固定資産税を払っている
  税金を払っていることだけで、家の所有者が変わるわけではありません。

同じ「親から子への名義変更」でも、目的が違えば、合う方法も違います。

私なら、家族全体の負担をチームで比べます

税金は税理士、登記は司法書士、遺言や家族信託の法的な確認は弁護士や司法書士、家の価格や建て替えは不動産の専門家と、いくつもの分野が重なります。

もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけて、相続・贈与・売買に加え、今は名義を変えない方法も並べて考えます。

士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとってよい方法を一緒に考えます。

よくある質問

Q. 親が元気なうちに名義を変える方が、相続の手続きは楽になりますか？

A. 将来の名義変更の手間は減るかもしれません。ただ、生前贈与には別の税金や費用がかかります。手間だけでなく、家族全体の負担を比べてください。

Q. 親が認知症と診断されました。贈与できますか？

A. 診断名だけで一律には決まりません。贈与の内容を理解して自分で判断できるかが重要です。契約を進める前に専門家に相談してください。

まとめ

家の名義を親から子に移す方法には、相続・生前贈与・売買があります。税金だけでなく、今変える理由と、その後の家の使い方まで考えて選ぶことが大切です。

まず「なぜ今、名義を変えたいのか」を、あなたの側に立つチームと一緒に整理してください。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

→ 親が元気なうちの準備は「親が元気なうちにできること」のコラムもあわせてご覧ください。