借地権の家を相続したら｜地主との話し合いと売り方

結論：借りている土地の上に建つ実家を相続したら、まず借地契約の内容と地代の支払いを確かめます。私なら、そのうえで地主さんに相続のご挨拶をします。売るか住み続けるかを考えるときも、地主さんは答えを一緒に探す相手だからです。

「実家の土地は、親が借りていたものだった。家を相続したけれど、この先どうすればいいのだろう」

借地の上に建つ家を相続すると、通常、家とともに土地を借りる権利や、地代を支払う立場も引き継ぎます。

相続しただけなら、地主さんの承諾はいりません

親の借地権を相続で引き継ぐこと自体に、原則として地主さんの承諾は必要ありません。相続を理由とする借地権の「名義変更料」を当然に支払う決まりもありません。

ただし、承諾がいらないことと、何も伝えなくてよいことは別です。親が亡くなったこと、今後誰が地代を払うのかを地主さんに伝え、支払いを続けることが大切です。

借地上の建物の相続登記も進めます。建物の登記は、土地を借りる権利を第三者に示すうえでも重要です。

最初に契約書で確かめたいこと

• 契約の種類と期間：いつ始まった契約で、いつまで借りられるか
• 更新についての約束：更新の有無や、これまでの経緯
• 地代：金額、支払日、支払先、未払いの有無
• 建て替え・増改築の取り決め
• 売却するときの取り決め

借地契約には、古い法律が適用されるものや、期限が来たら更新しない定期借地権などがあります。「借地だから、どれも同じ」とは考えられません。

契約書が見つからないときは、地代の振込記録、更新時の書類、地主さんとの手紙などを集めます。

売却と建て替えでは、確認することが変わります

借地上の家と、土地を借りる権利を第三者へ売る場合、借地権が賃借権なら、原則として地主さんの承諾が必要です。承諾に伴う金銭について話し合うこともあります。

建て替えや増改築についても、契約内容によって地主さんの承諾が必要になります。どの工事をするか決める前に契約を確認しましょう。

売却の承諾が得られない場合には、条件に応じて裁判所に承諾に代わる許可を求める制度があります。ただし、まずは事情と条件を整理して、地主さんと話し合うところから始めたいと思います。

借地の家をどうするか。主な選択肢

• 住み続ける：地代を払い、契約を続ける
• 第三者に売る：承諾など必要な条件を整えて、家と借地権を売る
• 地主さんに買い取ってもらう：地主さんに希望があるか相談する
• 地主さんと一緒に売る：地主さんの土地と、自分の家・借地権をまとめて売る
• 地主さんから土地を買う：条件が合えば、土地の所有権を取得する

どの道が選べるかは、借地契約、建物の状態、地主さんの意向、家族の希望によって変わります。

私なら、地主さんとの関係から始めます

不動産の仕事に40年近く携わってきて、借地の相談で大切だと感じるのは、地主さんとの関係です。

親と地主さんの間には、長年の約束や信頼があったかもしれません。地主さんにも、土地についての考えや事情があります。

相続してすぐ「売りたいから承諾してください」と切り出す前に、私は契約と地代を確かめ、ご挨拶をして、まず相手の話も聞きます。そこから、双方にとってよい形を探します。

私なら、チームで準備してから話し合います

登記は司法書士、契約や承諾をめぐる法律問題は弁護士、税金は税理士、借地権の値段や売り方は不動産の専門家が関わります。

もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけます。契約内容、建物の状態、売れる価格の目安を整理してから、地主さんと話し合います。

士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとってよい進め方を一緒に考えます。

よくある質問

Q. 相続したら、地主さんに名義変更料を払いますか？

A. 相続で借地権を引き継ぐことについて、原則として地主さんの承諾は不要で、名義変更料を当然に支払う決まりもありません。契約の内容や、相続とは別に行う手続きについては確認しましょう。

Q. 借地の家は売れますか？

A. 売ることはできます。借地権が賃借権の場合、第三者への譲渡には原則として地主さんの承諾が必要です。地主さん自身に買ってもらう方法や、一緒に売る方法も含めて考えましょう。

まとめ

借地権の家を相続したら、まず契約書と地代を確かめ、建物の相続登記を進めます。そのうえで地主さんにご挨拶をし、住み続けるか、売るかを考えましょう。

地主さんとの関係も大切にしながら、あなたの側に立つチームと一緒に進めてください。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

→ 売りにくい不動産全体の考え方は「古い家・売れない土地」のコラムもあわせてご覧ください。