結論：相続した土地は、「分筆（ぶんぴつ）」をすれば、兄弟がそれぞれ自分の名義の土地として持てる場合があります。ただ、境界の確認や道路との接し方によっては、分けたあと家が建てられない、売りにくい土地になることもあります。私なら、地図に線を引く前に「分けたあと、それぞれの土地をどう使うか」を先に家族で話し合います。
【初回相談0円】相続した土地の分け方で、一緒に整理できること
- 分筆して分けるか、売って分けるか、ほかの方法がよいか
- 境界・道路・広さなど、分ける前に確かめたいこと
- 登記・測量・税金を、誰に何から確かめるか
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。準備がそろっていなくても大丈夫です。
「親の土地を、兄弟で半分ずつ分けたい」
「共有名義にするより、それぞれ自分の土地として持ちたい」
相続のご相談で、よく聞くお話です。預金なら金額で分けられますが、土地はそうはいきません。そこで考えるのが、一つの土地を登記の上で二つ以上に分ける「分筆」です。
ただ、分筆は「線を引けば終わり」ではありません。分け方を間違えると、片方の土地だけ使いにくくなり、あとで家族の間にしこりが残ることもあります。この記事では、分筆を決める前に確かめたいことを、順番にお話しします。
分筆とは？相続で土地を分ける方法の一つ
分筆は「登記の上で土地を分ける」こと
土地は、法務局の登記で「一筆（いっぴつ）」「二筆」と数えます。分筆とは、一筆の土地を、登記の上で二筆以上に分ける手続きです。分けたあとの土地には、それぞれ別の番号（地番）がつき、別々の人の名義にできます。
分筆の登記は、土地の測量や図面の作成が必要になるため、土地家屋調査士に頼むのが一般的です。
相続で土地を分ける方法は、分筆だけではありません
相続した土地の分け方には、主に次の方法があります。分筆は、その中の一つです。
| 分け方 | どんな方法か | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 分筆して分ける | 土地を分けて、それぞれの名義にする | 境界・道路・広さによっては使いにくい土地が残る |
| 売って分ける | 土地を売り、代金を分ける | 売る時期や値段について、全員の考えをそろえる必要がある |
| 代わりにお金で分ける | 一人が土地を受け取り、ほかの家族にお金を払う | 受け取る人に、払うお金の用意が必要 |
| 共有で持つ | 家族の共有名義にする | あとで売るときなどに、全員の同意が必要になることが多い |
お金で分ける方法は「代償分割」、共有名義については「兄弟の共有名義にする前に考えたいこと」でくわしくお話ししています。
分筆する前に確かめたい3つのこと
1．境界がはっきりしているか
土地を分けるには、まず土地全体の範囲がはっきりしている必要があります。古い土地では、お隣との境目の目印がなくなっていたり、登記の面積と実際の広さが違っていたりすることがあります。
境界の確認には、お隣の方や、道路を管理する役所の立ち会いが必要になることがあります。ここに時間がかかることも多いので、早めに始めたいところです。くわしくは「境界が分からなければどうする？」をご覧ください。
2．分けたあと、それぞれの土地が道路に接しているか
家を建てるには、原則として、決まった幅の道路に、土地が一定の長さ以上接している必要があります。道路に面した側だけを一人が受け取り、奥の土地をもう一人が受け取ると、奥の土地には家が建てられない、ということが起こりえます。
分ける線をどこに引くかで、土地の使いやすさは大きく変わります。
3．分けたあとの広さで、使い道があるか
地域によっては、家を建てられる土地の広さに決まりがある場合があります。また、細長い土地や、形がいびつな土地は、売るときに買い手が見つかりにくいこともあります。
「面積はちょうど半分」でも、使い道がなければ、受け取った方は困ってしまいます。
分筆の進め方と、かかる時間の目安
まず家族で、分け方の方向を決める
最初に決めたいのは、線の位置ではなく、「それぞれが、分けたあとの土地をどうしたいか」です。住む、貸す、売る、しばらく持っておく。使い道が分かれば、どう分けるのがよいかが見えてきます。
そのうえで、遺産分割の話し合いの中で、誰がどの部分を受け取るかを決めていきます。
測量と境界の確認
土地家屋調査士が、土地を測り、お隣などとの境界を確認し、分ける図面を作ります。境界の確認がすんなり進めば早く終わりますが、立ち会いの日程調整や、お隣との話し合いが必要な場合は、数か月かかることもあります。
費用も、土地の広さや形、境界の状況によって大きく変わります。先に見積もりを取り、何にいくらかかるのかを確かめておくと安心です。
登記と、相続の手続きの順番
分筆の登記と、名義を変える相続の登記は、別の手続きです。どちらを先にするか、誰が申請するかは、土地の状況や家族の話し合いの進み具合で変わります。
なお、相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務になりました。分筆を考えている間に期限が近づくこともあるため、登記の専門家に早めに順番を確かめておくと安心です。
分筆で起こりやすい行き違い
「面積で半分」が「価値で半分」とは限らない
道路に面した側と奥の側、日当たりのよい側と悪い側では、同じ広さでも値段が違います。面積だけで公平に分けたつもりでも、あとから「向こうの方が得をした」と感じる方が出てくることがあります。
私なら、面積だけでなく、分けたあとのそれぞれの土地の値段の目安も、同じ紙に並べてから話し合います。
使いにくい土地が、誰かに残ってしまう
細長い通路のような土地や、道路に出られない奥の土地が残ると、受け取った方は売ることも建てることも難しくなります。土地が売れにくくなる理由については「相続した土地が売れない理由は？」でもお話ししています。
税金の見え方が変わることがある
土地の評価は、分け方や使い方によって変わることがあります。相続税がかかりそうな場合や、分けたあとすぐに売る予定がある場合は、分け方を決める前に税理士に確かめておくと、あとで「こんなはずでは」となりにくくなります。
分筆が合いやすい場合、別の方法も考えたい場合
分筆が合いやすい場合
- 土地が広く、分けてもそれぞれが道路に接する
- 兄弟それぞれに、家を建てる・持ち続けるなど、はっきりした使い道がある
- 境界がはっきりしていて、お隣との関係も良好
別の方法も比べたい場合
- 分けると、どちらかの土地が使いにくくなる
- 家族の誰も、その土地を使う予定がない
- 境界の話し合いが長引きそうで、ほかの手続きの期限が気になる
こうした場合は、売って代金を分ける方法や、お金で調整する方法も一緒に比べてみてください。共有のまま売ることになったときは「共有名義の相続不動産は売れる？」も参考になります。
私なら、こう進めます
線を引く前に「使い道」と「値段の目安」を並べる
私なら、いきなり測量を頼む前に、家族それぞれの「この土地をどうしたいか」を書き出します。そのうえで、分けた場合、売った場合、お金で調整した場合の、それぞれの手元に残るものを同じ紙に並べます。比べる材料がそろうと、話し合いが感情だけにならず、前に進みやすくなります。
法律・登記・測量・税金・不動産を、一度に見る
分筆は、土地家屋調査士の測量、司法書士の登記、税理士の税金、不動産の値段と売りやすさ、そして家族の話し合いが重なる手続きです。一つずつ別々に聞くと、「測量は終わったのに、税金を考えたら別の分け方がよかった」ということも起こります。
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、何から始めるかを一緒に整理します。分筆・測量については「分筆・測量・筆界」のページもご覧ください。
よくある質問
相続した土地は、必ず分筆しないと分けられませんか？
いいえ。売って代金を分ける、一人が受け取ってほかの家族にお金を払う、共有で持つなど、ほかの方法もあります。土地の状況とご家族の使い道によって、合う方法は変わります。
分筆には、どれくらい時間がかかりますか？
境界がはっきりしていれば比較的早く進みますが、お隣や役所の立ち会いが必要な場合は、数か月かかることもあります。早めに土地家屋調査士に状況を見てもらうと、目安が分かります。
分筆の費用はいくらくらいですか？
土地の広さや形、境界の状況によって大きく変わるため、一概には言えません。見積もりを取り、測量、境界の確認、登記のそれぞれにいくらかかるかを確かめてから決めるのがおすすめです。
兄弟の一人が分筆に反対しています。どうすればいいですか？
まず反対の理由を聞くことから始めます。「奥の土地は使いにくい」「本当は売りたい」など、理由が分かれば、分け方を変える、別の方法と比べるなどの道が見えてきます。家族だけで話が進まないときは、第三者に入ってもらう方法もあります。
分筆したあとの土地は、すぐ売れますか？
分けたあとの土地が道路に接していて、使い道がある広さであれば、売れる可能性は高くなります。売る予定があるなら、分ける前に不動産の専門家に「この分け方で売りやすいか」を確かめておくと安心です。
大阪以外の土地でも相談できますか？
まずは今の状況をお聞かせください。土地の場所やご事情を伺ったうえで、どのように進めるかを一緒に考えます。
まとめ
相続した土地を分筆すれば、兄弟がそれぞれ自分の土地として持てることがあります。ただし、境界、道路との接し方、分けたあとの広さによっては、使いにくい土地が残ってしまいます。地図に線を引く前に、家族それぞれの使い道と、分けた場合・売った場合の違いを並べてみてください。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
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