相続した不動産に抵当権があるとき、売却前に何を確かめる？

結論：相続した実家に抵当権がついていても、あわてる必要はありません。借金がもう返し終わっているのに、登記だけが残っていることもあります。私なら、売り出す前に、登記の書類で「誰の、どんな借金の担保か」を確認し、借入先に「今も借金が残っているか」を確かめます。

「実家を売ろうとして登記の書類を取ったら、抵当権という文字が書いてあった」

抵当権は、お金を貸した金融機関などが、家や土地を担保にしている権利です。相続した不動産を売るときには、通常、引渡しまでにその登記を消せるように進めます。

まず、登記の書類で3つを確かめます

法務局で取れる登記の書類（登記事項証明書）には、抵当権について次のようなことが書かれています。

• 誰が担保を取っているか：抵当権者である金融機関など
• いくら借りたときの担保か：債権額。今残っている金額とは限りません
• 誰の借金の担保か：債務者の名前

よくある4つのケース

不動産の仕事に40年近く携わってきて、相続した不動産の抵当権には、いくつかの形があると感じています。

1. 借金はもう返し終わっている

親が住宅ローンを昔に返し終えていたのに、抵当権を消す登記をしていなかった場合があります。完済していても登記は自動で消えません。金融機関の書類を確認し、抹消登記を進めます。何十年も前の抵当権で、貸した金融機関が合併・解散しているなど、手続きに手間がかかることもあります。

2. 住宅ローンが残っていたが、保険で返された

団体信用生命保険（団信）で住宅ローンが返された場合も、抵当権の登記は自動では消えません。借入先に完済と抹消書類を確認します。

3. 借金が残っていて、売ったお金で返せる

売却代金で残りの借金を返し、引渡しと合わせて抵当権を消すのが一般的な進め方です。必要な金額と書類を早めに金融機関に確認します。

4. 売ったお金では、借金を返しきれない

この場合は、そのままでは抵当権を消せないことがあります。金融機関などと協議して売る「任意売却」という方法を検討することもあります。売れると決めつけず、先に相談することが大切です。

見落としやすい「誰の借金か」

もう一つ、気をつけたいことがあります。

実家についている抵当権が、親自身の借金ではなく、親族の事業の借金など、ほかの人の借金の担保になっていることがあります。この場合、借りた本人の返済状況によって、話が大きく変わります。

登記の書類で「債務者」の名前を確かめ、借入先にも現在の状況を確認してください。

私なら、売り出す前にチームで確かめます

抵当権の確認は、登記の読み方と抹消手続きは司法書士、借金が残っている場合の法律の問題は弁護士、売り方は不動産と、いくつもの分野が重なります。

もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけて、売り出す前に抵当権の中身を確かめます。売り出してから分かると、買う人を待たせてしまったり、話が止まってしまったりすることがあるからです。

士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとって一番よい進め方を一緒に考えます。

よくある質問

Q. 借金が残っているかどうか、どうやって分かりますか？

A. 登記の書類には、今残っている金額は書かれていません。借入先の金融機関などに問い合わせて確かめます。

Q. 抵当権がついたままでも、相続の名義変更はできますか？

A. 相続登記はできます。ただし、売るときには通常、引渡しまでに抵当権の抹消ができるよう確認します。

まとめ

相続した不動産に抵当権があっても、借金が返し終わっていることもあれば、ほかの人の借金の担保になっていることもあります。

売り出す前に、「誰の、どんな借金の担保か」「今も残っているか」を、あなたの側に立つチームと一緒に確かめてください。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

→ 借金と実家の全体の考え方は「親の借金があるとき、実家はどうなる？」のコラムもあわせてご覧ください。