相続した家を売ると税金はいくら？計算前に集めたい資料

結論：相続した家を売るときの税金は、「いくらで売れたか」だけでは分かりません。私なら査定と同時に、親が家を取得したときの資料、売却にかかる費用、使える可能性がある特例を確認します。

「実家を3,000万円で売れたら、3,000万円に税金がかかるの？」

そんな心配を聞くことがあります。売却代金の全額が、そのまま課税対象になるわけではありません。一方で、「相続した家だから税金はかからない」とも言えません。

売却価格と、税金を計算する金額は違う

土地や建物の譲渡所得は、基本的に売却代金から取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除があれば反映して計算します。相続した不動産では、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。建物については減価償却も関係します。（参考：国税庁ホームページ）

だから、私は「査定額はいくらです」で終わらせません。売却した後、費用と税金を考慮して手元にどれくらい残る見込みかを、税理士と確認できる状態まで持っていきます。

最初に探したい資料

親の家に、次の資料が残っていないか探してみてください。

1. 親が購入したときの売買契約書、領収書
2. 建築費や増改築費が分かる書類
3. 相続に関する書類と、相続税を申告した場合は申告書の控え
4. 売却に必要な仲介手数料などの見積り
5. 登記事項証明書と固定資産税の資料

見つからない資料があっても、相談を止める必要はありません。何が分かり、何が不明かを分けて、取得費の確認方法を税理士と検討します。

「3,000万円控除」は誰でも使える？

親が住んでいた空き家を相続して売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、建物や居住状況、売却時期、売却代金などに条件があり、相続人の人数によって控除上限が異なる場合もあります。「親の家を売るから使える」と決めつけず、売り出す前に確認します。（参考：国税庁ホームページ）

相続税を納めた方には、一定期間内の売却で相続税額の一部を取得費に加算できる特例もあります。ただし、同じ家屋や敷地について相続空き家の特例との併用はできません。どちらを検討するかは税理士と確認します。（参考：国税庁ホームページ）

よくある質問

Q. 査定を受ける前に税理士へ行くべきですか？

A. どちらか一方を待つ必要はありません。売却価格の見込みと税金の資料を並行して集めると、判断が早くなります。

Q. 家を売れば、相続税と売却時の税金の両方がかかりますか？

A. 相続税の申告・納税が必要かどうかと、売却による譲渡所得税が生じるかどうかは別の問題です。財産全体と売却の計算を、それぞれ確認します。

知りたいのは税率より、「売った後の暮らし」

実家を売るか残すかは、税額だけで決めるものではありません。家族が使う予定はあるか、維持費を誰が負担するか、売ったお金をどう分けるか。そこまで考えて初めて、納得できる選択になります。

エルライフの松本が不動産の現状と売却の見込みを直接確認し、税金は士業会の税理士と連携して整理します。 まだ売ると決めていない方も、その段階から相談できます。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一