老朽化した賃貸物件を引き継いだら、修繕・建替え・売却をどう比べる？

結論：古いアパートを相続したとき、修繕して続けるか、建て替えるか、売るかを比べることになります。私なら、どれを選ぶにしても、まず「入居者の方に、どう対応するか」の見通しを立てます。建て替えや、空けてから売る場合には、入居者の方に退去をお願いする必要があり、それが時間も費用も大きく左右するからです。

「親から相続したアパートが、かなり古い。このまま貸し続けていいのだろうか」

古い賃貸物件を相続すると、修繕、建て替え、売却など、大きな判断が必要になります。

3つの選択肢

修繕して続ける

屋根、外壁、給排水設備などを直して、今の建物で貸し続けます。入居者の方は、そのまま住み続けられます。

建て替える

今の建物を取り壊して、新しく建てます。多くの場合、借り入れが必要になり、入居者の方には退去をお願いすることになります。

売る

入居者がいるまま売る方法と、退去してもらってから売る方法があります。建物を取り壊して、土地として売る方法もあります。

まず確かめたいこと

• 建物の状態：大きな修繕がどのくらい必要か。古い耐震基準の建物なら、耐震性も確かめます
• 建て替えられる大きさ：昔と今では、建てられる建物の大きさの決まりが変わっていることがあります。建て替えると、今より小さな建物しか建てられない場合もあります
• 入居者の状況：何部屋に、どんな方が、どのくらいの期間住んでいるか
• ローンの残り

入居者の方への対応が、いちばん大きな分かれ目です

不動産の仕事に40年近く携わってきて、私が古いアパートの相談で最初に確かめるのは、入居者の方への対応の見通しです。

ふつうの貸し方の契約では、貸す側の都合で退去をお願いするには、それなりの理由が必要です。話し合いのうえで、引っ越しの費用などを払って退去をお願いすることが多く、時間もかかります。

入居者の方には、それぞれの暮らしがあります。長く住んでいる高齢の方がいることもあります。一人ひとりの事情を大切にしながら進めることが、結果として、話し合いをうまく進める近道になります。

また、すぐに建て替えや売却を決めない場合でも、空いた部屋に新しく入居者を募集するときに、期間を決めた貸し方（定期借家）にしておくと、将来の選択肢を残しやすくなります。

比べるときの、ものさし

• 手元に残るお金：それぞれの選択肢で、10年後までに手元にいくら残るか
• かかる期間：退去の話し合い、工事、売却にかかる時間
• 手間とリスク：借り入れ、空き部屋、工事の遅れなど
• 家族の事情：これから誰が大家さんの役目を担うのか。その人の年齢や暮らし

私なら、チームで比べます

古いアパートの判断は、建物と売り方と入居者対応は不動産、退去の話し合いの法律は弁護士、税金は税理士、名義は司法書士と、いくつもの分野が重なります。

もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけて、入居者の方への対応の見通しを立てたうえで、3つの選択肢を同じものさしで比べます。

士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、ご家族にとって一番よい道を一緒に考えます。

よくある質問

Q. 入居者がいるまま、古いアパートは売れますか？

A. 売れることはあります。ただ、買う人が限られ、値段にも影響します。入居者の状況によって変わるので、まず今の状態を確かめましょう。

Q. 建て替えの資金を借りられるか、不安です。

A. 金融機関の判断は、土地の値段や、建て替えたあとの家賃の見込み、借りる人の状況などで変わります。先に見通しを立ててから相談しましょう。

まとめ

古い賃貸物件を相続したら、修繕・建て替え・売却を比べることになります。どれを選ぶにしても、入居者の方への対応の見通しが、いちばん大きな分かれ目です。

あなたの側に立つチームと一緒に、同じものさしで比べてから決めましょう。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一

→ 持ち続けるか売るかの比べ方は「相続した収益不動産は持ち続けるべき？」のコラムもあわせてご覧ください。