結論：相続した実家を貸すことは、よい選択になることもあります。ただ、一度貸すと、あとで売りたい・住みたいと思っても、すぐには戻れないことがあります。私なら、貸す前に「5年後、10年後にこの家をどうしたいか」を考え、それに合った貸し方を選びます。
【初回相談0円】相続不動産の無料相談で、一緒に整理できること
- 貸した場合と今売った場合の、手元に残るお金の比べ方
- 将来の予定に合った貸し方（ふつうの貸し方・期間を決めた貸し方）
- 貸すと使えなくなる税金の特例の確かめ方
代表の松本が直接お話を伺います。相談は依頼ではありません。貸すか売るか決めていなくても大丈夫です。
「売るのはもったいない。誰かに貸せば、家賃も入るし、家も傷みにくいのでは」
実家を貸すことを考える方は少なくありません。実際、貸すことで家が使われ、傷みにくくなることもあります。
貸す前に確かめたいこと
1. 借りたい人がいる場所か
駅からの距離、周りの家賃の相場、同じような家が空いていないかを確かめます。
2. 家賃で、費用を取り戻せるか
貸すためには、多くの場合、修繕やリフォームが必要です。その費用を、家賃で何年あれば取り戻せるかを計算します。固定資産税や管理の費用も差し引いて考えます。
3. 誰が大家さんの役目をするか
入居者からの連絡、設備が壊れたときの修理などを、誰が担うのか。管理会社に任せる場合の費用も考えます。貸す側には、家を使えるように直す責任があります。
4. 家族全員が納得しているか
実家が兄弟の共有になっている場合、長い期間貸すには、全員の同意が必要になることがあります。
貸し方には、2つの種類があります
不動産の仕事に40年近く携わってきて、私がいちばんお伝えしたいのは、貸し方の違いです。
- ふつうの貸し方（普通借家）：期間が終わっても、借りている人が住み続けたいと言えば、貸す側から契約を終わらせるのは簡単ではありません
- 期間を決めた貸し方（定期借家）：契約で決めた期間が満了すると、更新されずに終了する形です。契約の結び方や終了時の通知などに決まりがあります
5年後に売るかもしれない、将来家族が住むかもしれない。そんな可能性があるなら、期間を決めた貸し方を考えておくことが大切です。
貸すと、使えなくなる特例もあります
相続した空き家を売るときの税金の特例は、相続してから売るまでのあいだに貸していると、使えなくなることがあります。
貸す前に、「将来売るとしたら、特例を使えなくなってもよいか」を、税理士に確かめておくことをおすすめします。
また、家賃収入が入るようになると、確定申告が必要になることがあります。
私なら、「5年後・10年後」から貸し方を決めます
もし私があなたの立場なら、貸すかどうかを決める前に、次のことを考えます。
- 5年後、10年後に、この家を売る可能性はあるか
- 家族の誰かが住む可能性はあるか
- 貸した場合と、今売った場合で、手元に残るお金はどう違うか
そのうえで、貸すなら、将来の予定に合った貸し方を選びます。
私なら、チームで比べます
貸すかどうかは、家賃の見通しと貸し方は不動産、税金は税理士、契約や家族の同意は弁護士と司法書士と、いくつもの分野が重なります。
もし私があなたの立場なら、それぞれの専門家が力を合わせてくれるチームを味方につけて、貸す場合と売る場合を比べてから決めます。
士業会では、まず代表の私、松本がお話を伺い、必要に応じて先生方に確認しながら、実家とご家族にとって一番よい道を一緒に考えます。
よくある質問
Q. 古い家でも、借りる人はいますか？
A. 場所や家の状態によります。リフォームにかかる費用と家賃の見込みを比べて、元が取れるかを確かめましょう。
Q. 貸している家は、あとで売れますか？
A. 売ることはできます。ただ、入居者がいるまま売ると、買う人が限られ、値段が下がることもあります。
まとめ
実家を貸すことは、よい選択になることもあります。ただ、一度貸すとすぐには戻れないことがあり、税金の特例が使えなくなることもあります。
5年後、10年後にどうしたいかを考えてから、あなたの側に立つチームと一緒に貸し方を選びましょう。
違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。
一般社団法人 士業会 代表理事 松本 淳一
→ 売る・貸す・解体するの比べ方は「空き家を売る・貸す・解体する。どの選択から検討する？」のコラムもあわせてご覧ください。
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