古い実家はそのまま売れる？解体を決める前に確認したいこと

結論：古い実家でも、建物を残したまま売れることがあります。解体を決める前に、まず「この土地にもう一度家を建てられるか」を確かめてください。私なら、家の状態と売り方を調べたうえで、買う人が決まってから解体する段取りも検討します。

「古すぎて誰も買わないだろう。先に壊した方がいいのでは」

実家の売却を考え始めると、そう思う方もいます。ただ、解体には費用がかかり、一度壊した建物は元に戻せません。売り出す前に、建物を残す場合と解体する場合を比べてみましょう。

古い家を残したまま売る方法がある

古い建物がある土地を、いわゆる「古家付き土地」として売り出す方法があります。買う人が建て替えを考える場合もあれば、建物を直して使いたいと考える場合もあります。

建物を残して売り出せば、売る側が買い手の決まる前に解体費用を支払う必要はありません。ただし、建物の傷みが激しい場合は安全への配慮が必要です。残して売ることが適切か、現地を見て判断します。

解体前に確かめたい５つのこと

１．この土地に、もう一度家を建てられるか

建て替えには、道路への接し方などの条件があります。現在家が建っていても、解体後に同じように建てられるとは限りません。再建築が難しい土地なら、建物を残すかどうかは特に慎重に決めたいところです。

２．前面道路の幅と土地の使える広さ

道路が狭い土地では、建て替え時に敷地の一部を道路側へ下げる必要が生じることがあります。そうなると、建物に使える土地の広さや、買い手が考える価格にも影響します。

３．解体後の固定資産税

住宅が建っている土地には、固定資産税の負担を軽くする措置があります。建物を取り壊したあとの土地の状態によっては、その措置が適用されなくなり、翌年度以降の負担が増える可能性があります。解体時期を決める前に、市町村へ確認しましょう。

４．相続した空き家を売るときの税制

相続した空き家の売却では、一定の条件を満たすと譲渡所得から控除を受けられる特例があります。建物の耐震性や取壊しの時期、売却の方法など、確認する条件は複数あります。「壊せば必ず使える」と決めつけず、売買契約の前に税理士へ相談してください。

５．解体費用と建物の状態

解体費用は、建物の構造や大きさ、重機が入れる道幅などで変わります。アスベストに関する事前調査や、自治体の補助制度も確認したい点です。建物が倒壊しそうな状態なら、売却の段取りより先に安全対策が必要になることもあります。

私なら、買い手が決まってからの解体も検討します

不動産の仕事に40年近く携わってきた私が気になるのは、先に解体費用を払い、その後なかなか売れず、土地の維持費を払い続けるケースです。

家の状態が許すなら、まずは建物を残して売り出す。買い手が更地を希望した場合に、売主が解体して引き渡す条件を契約で明確にする。これも一つの進め方です。

もちろん、危険な建物や、解体した方が売りやすい土地もあります。先に壊すかどうかは、再建築の可否、費用、税金、買い手の希望を並べて決めます。

松本が窓口となり、一緒に売り方を考えます

古い実家の売却には、不動産の売り方に加えて、境界、名義、税金などが関わります。エルライフで不動産の現場を見てきた私、松本がまずお話を伺い、必要に応じて土地家屋調査士、司法書士、税理士など士業会の仲間と確認を進めます。

「解体した方がいい」と言われたけれど迷っている。その段階でも、相談してください。家と土地を確かめてから、ご家族に合う順番を考えましょう。

よくある質問

Q．建て替えられる土地か、どこで分かりますか？

A．市町村の建築・道路の担当窓口などで調べられます。道路の扱いや敷地の状況を合わせて確認する必要があるため、不動産の専門家に調査を依頼する方法もあります。

Q．古い家を残すと、必ず安くなりますか？

A．一概には言えません。解体費用を見込む買い手もいれば、建物を活用したい買い手もいます。建物を残す場合と更地で渡す場合の費用と手取りを比べましょう。

まとめ

古い実家は、解体せずに売れる可能性があります。まずは再建築、道路、税金、特例、解体費用を確認してください。解体の判断を急がず、売り方を決めてから費用をかける。 私、松本が窓口となり、必要な専門家と一緒に進め方を考えます。

違う専門の仲間が、ワンチームであなたの問題を一緒に考えます。士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一