相続登記・名義変更。私なら、書類を集める前に「誰の名義にするか」を考えます

「親が亡くなったので、実家の名義を変えたい」

そう思って調べると、必要な書類や手続きの説明がたくさん出てきます。でも、書類を集める前に、一つ考えてほしいことがあります。

その家や土地を、誰が引き継ぐのか。

名義の決め方によって、将来の売却や管理、家族での話し合いが変わることがあります。私なら、登記の期限を確認しながら、まずそこを整理します。

相続登記には期限があります

2024年4月から、相続登記の申請が義務になりました。

相続で不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請が必要です。正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。

2024年4月より前の相続で、登記が済んでいない不動産も対象です。すでに取得を知っていた場合、原則として2027年3月31日までに対応が必要です。

「誰の名義にするか」を考えることは大切です。でも、話し合いが長引いてもよいように、まず自分の場合の期限を確かめてください。

「とりあえず兄弟で共有」にする前に

不動産の仕事に40年近く携わってきて、私が気になるのは、名義変更の手続きそのものより、その名義にした後のことです。

たとえば、兄弟で共有にした家を後から売ろうとしても、意見が合わず、売却が進まないことがあります。共有者の一人が亡くなれば、その相続人も関わることになり、話し合う人が増える場合もあります。

共有が必ず悪いわけではありません。ただ、「今すぐ一人に決められないから」という理由だけで選ぶ前に、次のことを考えたいのです。

• その家に、今後誰かが住むのか
• 売る、貸す、残すという希望はあるか
• 管理や修繕の費用を誰が負担するか
• 家族それぞれが何を大切にしたいか
• 名義の決め方で、税金に確認すべきことはないか

名義は、書類の上だけの話ではありません。これから家や土地とどう付き合うかを決める話でもあります。

話し合いがまとまらないときは

「期限があるのに、兄弟で誰が引き継ぐか決まらない」。そんな場合もあります。

相続人申告登記という制度を使い、期限内に法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を果たせる場合があります。ただし、これは誰が不動産を取得したかを確定して名義変更する手続きではありません。この申出だけで売却できるようになるわけでもありません。

後から遺産分割の話し合いがまとまった場合は、その内容に沿った相続登記が別に必要です。「急いで共有名義にするしかない」と決める前に、司法書士へ確認してください。

親が元気なうちの名義変更は、別の話です

「親の家を、今のうちに子どもの名義にしたい」というご相談もあります。

親が存命の間に名義を変える場合は、相続登記ではありません。贈与や売買など、どの形で移すかによって手続きや税金が変わります。

「家族の間で名義を変えるだけ」と考えて進める前に、司法書士と税理士に確認することが大切です。

士業会では、まず松本がお話を伺います

士業会では、代表の私、松本が最初にお話を伺います。

今、その家や土地をどう使っているのか。これから住みたい人はいるのか。売却を考えているのか。ご家族の間で、まだ話せていないことはないか。決まっていないことも、そのまま聞かせてください。

そのうえで、登記は司法書士、税金は税理士、法律上の問題は弁護士など、必要なことを内容に応じて先生方に確認します。先生方が最初から全員そろって相談を聞くわけではありません。

「登記の仕事になるか」ではなく、この方にとって、どの進め方が一番よいかから考えます。今すぐ結論を出せないなら、期限への対応を確かめたうえで、家族が話し合う時間を取ることも一つの道です。

私たち以上に力になってくれる人たちが見つかったなら、そちらに相談してください。大切なのは、納得して進められることです。

よくある質問

Q．名義変更は自分でもできますか？

はい。ご自身で相続登記を申請することもできます。ただ、相続人の範囲や必要な書類は事情によって異なります。誰が引き継ぐか、家族の話がまとまっているかも含めて確認しましょう。

Q．兄弟の話し合いがまとまりません。期限だけ先に対応できますか？

相続人申告登記で、申請義務に対応できる場合があります。ただし、所有者を決める登記ではないため、その後の遺産分割と相続登記は別に必要です。

Q．何年も前に亡くなった親の名義のままです。

2024年4月より前の相続も義務化の対象です。いつ相続を知ったかなどによって期限を確認する必要があります。まず登記簿と相続の状況を確かめましょう。

まとめ

相続登記は、期限を守ることが必要です。そして、誰の名義にするかも、将来を見て考える必要があります。

「とりあえず名義を変える」前に、その家をどうしたいか、家族はどう考えているかを整理してください。士業会では、まず松本がお話を伺い、必要に応じて各分野の先生に確認します。

士業会を、あなたの味方に。

一般社団法人 士業会　代表理事　松本 淳一